РЕЙДЕРИ, чи КОНКУРЕНТИ?

1 серпня 2017

Основна валюта у ділових стосунках із власниками паїв — це довіра й соціальні гарантії!

Аграрний бізнес не найлегший, але наразі ніхто не хоче його кидати. І хоча сільгоспземель стало менше, мало не кожне друге підприємство прагне вижити та ще й розширитись. То чому б не активізуватися рейдерським явищам? Утім, як на мене, переважна більшість таких випадків в агросекторі — це, швидше, здорова конкуренція. То як вистояти й перемогти?

Кого сільгоспвиробник вважає своїм прямим конкурентом? Ну, звісно ж, сусіда! А все тому, що мало не кожне агропідприємство було б не проти збільшити свій земельний банк. Із нашого юридичного досвіду, великі агрокомпанії не намагаються розширятися в тому регіоні, де відсутні їхні потужності й землі в обробітку менше за 2000 га.


Насамперед знаходять слабкі місця в тих, хто господарює по сусідству — переманюють на свій бік мешканців сіл, чию землю обробляють аграрії-сусіди, укладають дублювальні договори оренди тощо. А тому робота з пайовиками — це той ключовий момент, якого в жодному разі не можна ігнорувати, вибудовуючи власну бізнес-модель. Основна валюта у ділових стосунках із власниками паїв — це довіра й соціальні гарантії (і вони дуже часто є значно вагомішим чинником, ніж розмір орендної плати). Крім того, як свідчить наша практика, певний тон земельним відносинам у регіоні задає місцева влада. А цивілізовані договірні стосунки гарантовано вибудовують на умовах повної прозорості, скажімо, договір оренди укладено за підсумками земельного аукціону. Відповідно, такого партнера в хорошого господаря вже точно ніхто не переманить — ні рейдер, ні багатий суперник.


Ми умовно поділяємо рейдерів на три групи:
• аматори, що є більше шкідниками, ніж рейдерами, вони набігли, відірвали шматок, не набрали необхідного земельного масиву, який і самі не мають можливості обробити й продати не можуть;
• агресивні фермери, які ведуть таким чином свій бізнес, збільшуючи свій банк за рахунок сусідів;
• бізнес-рейдери, які заробляють на доборі земельного банку для агропідприємств.
Усі вони завжди шукають «вузькі місця», які дають можливість для їхнього втручання в агробізнес.

! Щоб уберегти свій земельний банк від рейдерства, треба розуміти, із ким поряд ти працюєш — хто твої сусіди й хто власники чи розпорядники землі!
 


Ігри розумів

На сьогодні рейдерство досягло вже такого інтелектуального рівня, що навіть законодавство, яке налаштоване на його пригнічення — відкриті реєстри, нотаріально завірені копії документів засновників, договори оренди земельних ділянок тощо, — не може охопити всього поля гри шахраїв.
Ніхто не виключає на сьогодні незаконні рішення судів, де навіть суддя, виносячи рішення, може не до кінця розуміти, чи дійсно були такі правовідносини, чи ні, та як створюється штучна заборгованість, через яку здійснюється вторгнення на підприємство шляхом арешту майна та його вивезення.
Однак і це не пік можливостей сьогоднішніх рейдерів.
Є факти підроблення паспорта, де людина приходить до нотаріуса, підписує й оформляє документи належним чином для проведення угоди чи то з продажу, чи то з передачі корпоративних прав і новий власник, якого не існує, заходить на підприємство, забирає врожай і вивозить.
Для нападників для вивозу врожаю достатньо протримати таку реєстраційну дію тиждень.
Земля також є об’єктом рейдерства, але тут можна судитися не один рік, а якщо вивезуть урожай, чи то з поля, чи навіть з елеватора, то вже майже неможливо його повернути.
Виграти суд потім можна — скасувати рішення, зняти незаконний арешт, можна навіть порушити кримінальне провадження, але не можна притягнути до кримінальної відповідальності такого підставного директора, оскільки його не існує й кошти повернути практично не реально.

! Незважаючи на складність застосовуваних юридичних схем, слід чітко усвідомлювати свою правову позицію й обстоювати фізичний контроль над об’єктом, який являє собою цінність для рейдерів, зокрема врожай. Рейдери заходять, щоб заробити легкі гроші, їм непотрібна довга гра.
 


Бачили очі, що купували…

Фактично під час купівлі-продажу агробізнесу продаються корпоративні права користувача земель, а не саме право оренди. І під час оформлення угоди укладається договір, який може бути нотаріально завірений, правильно оформлений, але по суті продається пустка.
Після чого новий власник приходить у поле, але не у своє: одні договори закінчились, а інші залежать від того, яким чином проходив юридичний аудит — чи виявлені та виправлені невідповідності у таких договорах.

Аналізуючи юридичні документи (Due Diligence) з метою здійснення операцій купівлі-продажу агробізнесу, чи то для упорядкування земельних відносин на підприємстві — у більшості договорів оренди ми виявляємо:
• невідповідність паспортних даних;
• невідповідність підписів, або їх відсутність;
• невідповідність реєстраційних даних земельної ділянки
(номера внесеного в Держреєстр і номера, зазначеного в договорі) тощо.

Найкраще запобігти проблемі, здійснивши превентивні дії, ніж потім тушити пожежі. Це і дешевше, і стратегічно правильно. Вчасно проведений аудит дозволяє й далі заробляти на своїх полях, а ніж ходити по судах і намагатися скасувати незаконні дії реєстраторів і рішення суду, які по цих діях було винесено. Це все втрата часу: пройшов сезон, не було засіяно поле — восени нема чого збирати.

! Належне ведення договорів оренди — це один із мінімальних, але не менш важливих способів утримання власного земельного банку!
 


Фінансові махінації

Різноманітні незаконні втручання в діяльність агропідприємства можуть бути проведені за допомогою фінансових операцій.
Наприклад, агропідприємство уклало будь-який дрібний договір на постачання канцелярії, який передбачав штрафні санкції за несвоєчасну сплату, що сьогодні дуже поширено. Через деякий час виявилося, що є заборгованість і розпочато судове стягнення, таким чином, виявляється привід арештувати майно та вивезти врожай.
Щоб не виникла така можливість для рейду, потрібно розділити юридичну особу, яка володіє нерухомістю, та юридичну особу, яка розпоряджається земельними ресурсами, оскільки майбутній урожай, як об’єкт зацікавленості рейдерів, належатиме виключно компанії-виробнику, що являється орендатором.
Компанія-виробник, господарські операції якої пов’язані лише з обробітком землі, сплатою оренди за договорами пайовикам, здійсненням посівної кампанії, збиранням урожаю та подальшою його реалізацією й не пов’язана з іншими контрагентами, які могли б створити колосальну заборгованість, яка б далі могла стати приводом для стягнення, ризикує менше.

! Управитель агробізнесу передусім дбає про диверсифікацію ризиків.


Економія на аудиті

Основне завдання невеликих фермерів — посіяти й зібрати, але вони найчастіше стають «жертвами» земельних рейдерів.
Малі аграрії зазвичай не мають у своєму штаті юристів, бо впевнені, що їх послуги їм не потрібні через незначний масштаб діяльності.
Здебільшого дрібні фермери потерпають від рейдерства у вигляді конкуренції, бо вони забувають, що в них закінчився термін дії договору оренди, який не подовжили.
Часто це стосується оренди невитребуваних паїв, що укладали на короткий термін, а потім їх також забули подовжити, а тут з’явився його сусід — агрохолдинг, що має юриста. Його завдання — збільшити земельний банк. Він іде в реєстр, робить витяг, вивчає кадастрову карту, адже вона відкрита й доступна, і знаходить вільні ділянки, що не зареєстровані.
І це вже не рейдерство, а недопрацювання агровиробника, що обробляє цю землю, який може навіть і посіяв на цих полях, а врожай уже не зможе зібрати.
Оскільки умови й строки збирання врожаю також вказуються в договорі оренди. Строк оренди може закінчуватися, приміром, 1 липня, а що ми збираємо у цей період? Практично нічого, бо все ще не дозріло, і якщо він не може подовжити такий договір, то зібрати врожай із поля він не має права.

! Основне завдання управителя/власника агропідприємства — не лише робота на землі, а й уважність у юридичному оформленні документів!
Не треба ставитися до юристів як до кровопивців, адже вони прийшли врятувати Ваш бізнес!
 


Фізичне втручання

Різдво 2016-го… Всі у святковому настрої, відпочивають, катаються на лижах. А на агропідприємтво зайшли представники виконавчої служби з «подарунком під ялинку» — постановою про арешт майна.
Приїхав асистент стягувача, навіть не керівник, а представник за довіреністю й приїхали хлопці спортивної статури — «менеджери з безпеки», що готові забезпечити фізичне стягнення й декларують, що вони спостерігають і охороняють суспільний порядок.
Адвокати «жертви» наполягали, що рішення суду незаконне…Адвокати наполягали, що не було жодних господарських операцій і правовідносин між цими підприємства й надавали документи, але це не допомагало, бо хлопці в спортивному були налаштовані рішуче.
Правоохоронні органи співдіяли рейдерам, забезпечуючи додаткову охорону, бо, мовляв, вони керувалися постановою суду.
У цій ситуації клієнт боявся протидіяти фізичними методами, не підтримавши пораду адвокатів про негайне посилення власної охорони та вступ у протидію, щоб не втратити репутацію відкритої європейської компанії, що призвело до вивезення врожаю.


! Якщо до Вас прийшли з війною, треба воювати, бо якщо сьогодні не показати зуби, то завтра можна програти у часі й жодне рішення суду не буде порятунком.


Агітаційні бригади 

Випадок із практики: приїхали хлопці на село й під гаслами автомайдана позиціонували себе ледь не агромайданом, ініціювали сходку села, провели агітаційну роботу, організували офіс у приміщенні школи, наобіцяли золоті гори. Таки знайшли пайовиків, які не були прихильні до орендаря та почали укладати договори оренди.
Завдяки належному оформленню договорів оренди та співпраці з громадою ця рейдерська атака сама собою зійшла нанівець, бо договори, що рейдери ніби уклали, були підписані не пайовиками, а їхніми родичами, жодного договору так і не було зареєстровано, тож агітатори невдовзі поїхали, залишивши договори оренди в сільській раді.

! Сильна юридична позиція та міцна репутація добросовісного орендаря дозволила заощадити кошти на обороні агробізнесу!
 


NOTA BENE
Практичні поради для власника агробізнесу:
• оцініть свої договори оренди — проведіть юридичний аудит;
• заведіть реєстр договорів і слідкуйте за їх строками;
• вивчайте судові реєстри: чи не порушили проти Вашого підприємства якої справи;
• перевіряйте своїх контрагентів: чи їх господарська діяльність не є фіктивною;
• ведіть діалог із владою на місцях і представниками правоохоронних органів;
• проводьте соціальну роботу в територіальній громаді, яка забезпечить ваш тил.


Для інвестора агроіндустрія — привабливий об’єкт, але якщо він не розуміє основних принципів гри на ньому, то краще не ризикувати й не встрягати в таку бійку, бо втрати можуть бути не лише фінансовими, а й репутаційними.


Микола Струць
партнер IMG Partners, адвокат, арбітражний керуючий

спеціально для ділового видання для аграріїв, газети «Агромаркет»