Ищут «бабу Варку»

1 мая 2017

К большому сожалению земельное рейдерство стало особенностью ведения аграрного бизнеса в Украине. Сегодня мошенники применяют не только грубую физическую силу, с оружием в руках захватывая имущество. Они становятся все интеллектуальнее, подделывая учредительные документы, печати, договоры, постановления суда, взламывая электронные ящики агропредприятий и их контрагентов.

Выигрышная стратегия

Действуя комплексно, они, как опытные маркетологи, глубоко изучают ситуацию на местах: работают с пайщиками и представителями власти.

Что они ищут? Прежде всего слабые места в условиях действующих договоров аренды, приближение окончания сроков их действия, порядок и размер выплаты арендной платы, случаи задержки или невыплаты, неудовлетворенность пайщиков работой арендатора, наличие коррупционных наклонностей у представителей местной власти, неоформленное вымороченное наследство, невостребованные паи, земли учебных заведений , государственного резерва и тому подобное. Они собирают досье на «агропредприятие-жертву», факты, за которые можно «зацепиться» в регионе.

Арендатор может добросовестно выполнять свои обязательства по договорам аренды, но в каждом селе найдется по крайней мере одна баба Варка, которой не нравится лично фермер Василий, или политика агрохолдинга Z в данном селе. Поэтому она, даже в ущерб себе, не будет сдавать им в аренду свой пай. Рейдеры таких выискивают, а обнаружив делают своими послами, которые будут агитировать других переходить к новому инвестора, потому что тот «красивее»!

Чтобы защитить бизнес от рейдеров мы должны первыми разыскать бабуВарку на селе и в органах местного самоуправления и работать с ними на опережение.

Как адвокаты мы не раз защищали бизнес наших клиентов от нападений рейдеров, а как аграрии сами подвергались «наездам» рейдеров на ООО «Лоретта Агро». Впрочем, вовремя отбили атаку, поэтому не со слов, а на практике разработали собственную стратегию противодействия земельному рейдерству.

Она заключается в системной работе с пайщиками и представителями местной власти, как с основными владельцами и распорядителями главного производственного ресурса агрария - земли, призвана построить с ними конструктивные взаимоотношения на взаимовыгодных условиях.

Мы на собственном опыте убедились, что даже лучшие юридические стратегии рискуют остаться на бумаге, если их не внедрят в жизнь талантливые специалисты. И тогда в организационной структуре нашего агропредприятия появился институт ответственных исполнителей, которые призваны вместе с юристами реализовывать стратегию на местах.

К практической работе

Мы схематически изобразили основные этапы управления нашим агропредприятием (схема со слайда 1), чтобы показать взаимосвязи между основными процессами.

Если земельный банк агропредприятия превышает 500 га, соответственно мы будем иметь более 200 договоров аренды с пайщиками, и таким количеством информации управлять достаточно сложно, соответственнл при таком количестве договоров возникает потребность в специалисте, который будет ответственным за работу с пайщиками и местными властями. Назовем его управляющим земельным банком.

Обязанности управляющего (схема 2):

- создает и ведет реестр договоров аренды;

- контролирует правильность заключения договоров: проверяет достоверность указанных данных, соответствие подписей;

- контролирует своевременность выплаты ренты;

- отслеживает информацию о необходимости продолжения и перезаключения договоров;

- следит за реестром умерших и коммуницирует с их наследниками о перезаключении договора;

- лично общается с пайщиками и представителями местной власти, знает про их личные взгляды и проблемы;

- изучает конкурентную среду

- анализирует работу всех конкурентов, работающих в радиусе 50 километров.

Функция анализа конкурентной среды является одной из важнейших обязанностей управляющего земельным банком, ведь он выступает носителем стратегически важной информации о соседях, которые могут быть как добросовестными конкурентами сегодня, так и превратиться в черных рейдеров завтра.

Итак, что нужно исследовать:

- информацию о размере арендной платы конкурентов;

- информацию о социальных благах, предоставляемых пайщикам;

- быть знакомым с управляющими земельного банка конкурента

- иметь копии договоров аренды конкурентов;

- владеть информацией о сроке действия договоров и даты их окончания.

С увеличением площади земельного банка и договоров аренды, количество управляющих должно пропорционально расти. Если земельный банк значительный и разделен на кластеры по регионам, то целесообразно назначить супервайзеров, которые будут руководить управляющими по региональному принципу. Следуя классическим принципам управления, мы советуем закреплять не более семи управляющих за одним супервайзером.

Выбираем исполнителя

Сейчас стратегия противодействия рейдерским захватам предусматривает определенные расходы на содержание института ответственных исполнителей. В небольшом хозяйстве вы не можете позволить себе еще одну штатную единицу - можно привлечь такого специалиста внештатно, или же работать по договору гражданско-правового характера, не предусматривает трудоустройство исполнителя.

Лучше, если управляющий земельным банком будет представителем местной общины и вы сразу же получаете два преимущества: экономия на транспортных расходах и расходах на командировки, и этот человек точно будет знать ваших пайщиков и реалии их жизни.

В таком случае надо искать среди местной общины активного и ответственного жителя, имеющего доступ к сети Интернет и за соответствующую плату будет выполнять работу и своевременно отчитываться. В некоторых случаях такой работник будет даже более эффективным, ведь он лично знаком со всеми пайщиками и сразу же будет реагировать на появление рейдеров на местах.

Даже лучшие исполнители нуждаются в контроле, ведь задачи, которые не были поставлены никогда не будут выполнены. Позаботьтесь, чтобы у каждого управляющего был куратор, или супервайзер. Им должен стать операционный директор агропредприятия, или его владелец направления, в зависимости от Вашей организационной структуры.

В перечне советов, которые могут пригодиться производителю, можем выделить, в частности, следующие:

- переходите на договоры эмфитевзиса, это прежде всего гарантия продления жизни Вашего аграрного бизнеса, а не скрытая продажа, как его рекламируют его противники;

- назначьте управляющего земельным банком, лучше, если он будет представителем местной общины;

- следите за действиями Ваших соседей-аграриев;

- действуйте на опережение конкурентов: принимайте участие в социальной жизни Вашей общины;

- планируйте расходы на управление земельным банком и на социальные проекты, которые обязательно вернутся в несколько раз в виде репутации надежного инвестора.

 

Игорь Мельник, адвокат, управляющий партнер Адвокатского объединения IMGPartners,

учредитель ООО «Лоретта Агро»

для делового издания для аграриев, газеты «Агромаркет»