12 ключових положень антирейдерського закону у сфері нерухомості

Сьогодні з’являється все більше і більше різних способів рейдерських захоплень з використанням протизаконних механізмів: підробка судових рішень, вступ у змову з державним реєстратором, фальсифікація правовстановлюючих документів на об’єкт нерухомого майна та ін. З метою протидії таким ситуаціям 06.10.2016 р. Верховна рада прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності» (далі – Закон). З пояснювальної записки випливає, що Закон спрямований на захист бізнесу від незаконного захоплення (рейдерства). Зокрема, ми пропонуємо розглянути наступні зміни до законодавчих актів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень:

1. Нотаріуси позбавляються права проводити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстрація, реєстраційні дії), незалежно від місця знаходження майна. Реєстрація може бути проведена виключно в межах Автономної Республіки Крим, області, міст Києва та Севастополя.

Зазначене нововведення спрямоване на зменшення кількості випадків використання «своїх нотаріусів» під час проведення «сумнівної» Реєстрації.

2. Державний реєстратор під час проведення Реєстрації, окрім відомостей Державного земельного кадастру (як це було передбачено раніше), повинен обов’язково використовувати дані Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих і будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування й анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані в порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.

Станом на сьогодні ще не відомо, коли запрацює такий обмін між реєстрами. Однак використання відомостей з офіційних державних реєстрів сприятиме зменшенню кількості підроблених документів, на підставі яких проводиться Реєстрація.

3. За бажанням заявника останньому може надаватися Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) про проведену Реєстрацію у паперовій формі з проставленими підписом та печаткою державного реєстратора. 

На нашу думку,вказані зміни викликані,здебільшого,звичкою наших громадян після кожного звернення до державних органів отримувати «підписаний папірець».

4. Передбачено, що проведення Реєстрації може бути зупинено на підставі заяви власника об’єкта нерухомого майна (власник) про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного нерухомого майна. При цьому власник повинен протягом 10-ти робочих днів надати державному реєстратору рішення суду про заборону вчинення реєстраційних дій, інакше реєстраційні дії будуть відновлені. Реєстраційні дії також відновлюються, якщо власник за власною ініціативою відкличе подану заяву. Окрім цього, реєстраційні дії можуть бути зупинені/відновлені на підставі рішення суду, що набрало законної сили.

Тобто у випадку незаконної Реєстрації власник може за власною ініціативою тимчасово зупинити реєстраційні дії та має час для звернення до суду з клопотанням про забезпечення позову шляхом заборони вчинення реєстраційних дій щодо власного нерухомого майна.

5. Про зупинення/відновлення реєстраційних дій державний реєстратор повинен повідомити власника нерухомого майна. Це дозволить власнику постійно мати «свіжу інформацію» стосовно різного роду «атак» на власну нерухомість. Однак станом на сьогодні достовірно не відомо у який спосіб буде здійснюватись таке повідомлення.

6. Реєстраційні дії на підставі рішень судів проводяться виключно на підставі рішень, отриманих у результаті інформаційної взаємодії Державного реєстру прав та Єдиного державного реєстру судових рішень без подання відповідної заяви заявником. Державна судова адміністрація України забезпечує передачу до Державного реєстру прав примірника такого судового рішення. У такому випадку проводити реєстраційні дії має право виключно державний реєстратор, який перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав, що забезпечує зберігання реєстраційних справ у паперовій формі, за місцезнаходженням відповідного майна (не нотаріус).

Звертаємо увагу, що вказані положення створюють деякі неузгодженості. Так, у зазначеній вище нормі мова йде про те, що Реєстрація на підставі судових рішень проводиться за відсутності будь-яких дій заявника. Натомість в іншій нормі цього ж Закону зазначено, що реєстраційні дії відновлюються на підставі поданого власником об’єкта нерухомого майна відповідного судового рішення. Як би там не було, а вказана норма запрацює лише згодом, після створення системи обміну між Державним реєстром прав та Єдиним державним реєстром судових рішень.

7. Міністерство юстиції України може проводити перевірки щодо дотримання законодавства суб’єктами Реєстрації. За результатами проведення перевірок державних реєстраторів чи суб’єктів державної реєстрації прав, Міністерство юстиції України, у разі виявлення порушень порядку державної реєстрації прав державними реєстраторами, уповноваженими особами суб’єктів державної реєстрації прав, приймає вмотивоване рішення про:

·                    тимчасове блокування доступу державного реєстратора, уповноваженої особи суб’єкта державної реєстрації прав до Державного реєстру прав;

·                    анулювання доступу державного реєстратора, уповноваженої особи суб’єкта державної реєстрації прав до Державного реєстру прав;

·                    притягнення до адміністративної відповідальності державного реєстратора, уповноваженої особи суб’єкта державної реєстрації прав;

·                    направлення до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату при Міністерстві юстиції України подання щодо анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю;

·                    скасування акредитації суб’єкта державної реєстрації прав.

На перший погляд, усі ці нововведення мають антикорупційний характер, однак все буде більш зрозуміло після практичного застосування зазначених норм.

8. Міністерству юстиції України та його територіальним органам надано право направляти до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату при Міністерстві юстиції України подання щодо анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю за наслідками розгляду відповідної скарги. Така санкція застосовується до нотаріуса у випадку неодноразового порушення нотаріусом чинного законодавства або грубого порушення закону, яке завдало шкоди інтересам держави, підприємств, установ, організацій, громадян при вчиненні нотаріальних дій та/або інших дій, покладених на нотаріуса відповідно до закону. 

Зазначене нововведення стимулюватиме «недобросовісних» нотаріусів або відмовлятися від проведення «сумнівної» Реєстрації або просити за такі реєстраційні дії значно вищої «винагороди».

9. Встановлено пріоритет відомостей що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії, над записами, що містяться в Державному реєстрі прав.

10. На Міністерство юстиції України покладено обов’язок надавати узагальнені роз’яснення щодо застосування законодавства з питань державної реєстрації прав. Вказане нововведення має на меті швидке реагування на проблемні моменти, що нерідко виникають під час проведення Реєстрації.

11.Встановлені нові максимальні строки для вчинення державними реєстраторами відповідних дій:

12.Встановлені нові розміри адміністративного збору за проведення реєстраційних дій:

Підсумовуючи викладене, не можна однозначно відповісти, буде Закон належним чином протидіяти рейдерським захопленням чи ні. Відповідь на це питання стане очевидною після реалізації положень Закону на практиці.

Ян Нечваль,
помічник юриста IMG Partners