А ви робили юридичний аудит?

Агробізнес нині - приваблює сьогодні як інвесторів, так і рейдерів. І це, зрозуміло, додає йому більшої вартості. Як адвокат хочу поділитися особистим досвідом в побудові системи захисту агробізнесу від рейдерських посягань, а також тим, як зменшити крадіжки на виробництві.

Насамперед зазначу, що найбільшу небезпеку приховують договори оренди, на підставі яких підприємство користується земельними ділянками.

Практика показує, що підписання таких договорів зазвичай відбувається дуже швидко та хаотично, а тому допускаються різні порушення: від дрібних недоліків - до підґрунтя визнання договору недійсним. 

Основною причиною таких помилок здебільшого стає некомпетентність осіб, які забезпечують набір земель, керуючись винятково їх загальною площею та винагородою за неї. Одна з найпоширеніших проблем — земельні ділянки, що взагалі не підлягають обробітку. Траплялися випадки подвійної реєстрації одних і тих самих договорів оренди. Аби пришвидшити процес, часто залучають корупційну складову, тож такі «дрібниці» не перешкоджають під час реєстрації, але в майбутньому стають тією самою «слабкою ланкою», яку легко атакувати.

Аби виявити такі порушення серед укладених договорів і з’ясувати, який рівень їх захисту вже існує на підприємстві, слід провести юридичний аудит (DueDiligence). Під час його проведення фахівці повинні:

• встановити відповідність договорів вимогам законодавства;
• перевірити правильність відображення даних про земельну ділянку, орендодавця й орендаря;
• перевірити правильність реєстрації договорів оренди;
• з’ясувати наявність або відсутність нетипових та/або обтяжливих умов;
• перевірити відображення ключової інформації про договори та їх умови в реєстрах, які ведуть орендарі;
• виявити договори оренди землі, строк дії яких закінчується;
• тощо.

Зазвичай на запитання «Чи потрібен вам аудит договорів?» пересічний керівник господарства відповідає «Ні!». Мовляв, працює вже не перший рік, і з угодами в нього завжди все було гаразд.

Щоправда, таку саму відповідь ми дістанемо й тоді, коли запитаємо, чи має він реєстр договорів оренди земельних ділянок, у якому показана вся інформація за цими угодами, і чи знає він, у якому вони стані. Втім, що казати про дрібних і середніх сільгоспвиробників, коли навіть холдинги, які утримують власні юридичні департаменти, часом потерпають від рейдерських захоплень.

Основна причина цього - ігнорування питань правової безпеки.

Один такий господар у період збору вражаю через наявні недоліки в договорах втратив приблизно 5000 га під посівами кукурудзи. Аби їх повернути, нашим фахівцям довелося оперативно

вибудовувати цілий комплекс необхідних заходів. І це не єдиний випадок, коли аграрій звертається по юридичну допомогу вже на тій стадії, яка вимагає миттєвої зворотної реакції (що, власне, впливає на вартість таких послуг). Загалом ситуацію можна порівняти з купівлею страхового поліса: за нього ніхто не хоче завчасно платити, розраховуючи, що страховий випадок не настане. Проте як усі шкодують, коли він таки настає, а поліса немає…

Микола Струць,
партнер IMG Partners, адвокат, арбітражний керуючий