Який-такий емфітевзис?

Нас часто запитують, як ефективно захистити свій бізнес. Якщо коротко - приведіть до ладу договірну базу й плануйте податки. Одним з інструментів, що сприятиме цьому, є договір довгострокового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (чи, як його ще називають, емфітевзису). І хоча бізнес дедалі активніше ним послуговується, ще є чимало страхів, з якими доводиться мати справу юристам.

1. Чи є договір емфітевзису прихованою формою купівлі-продажу землі?

Звісно, ні. Договір емфітевзису не передбачає переходу права власності на земельну ділянку і це його головна відмінність від договору купівлі-продажу. Договір емфітевзису є проміжною ланкою між орендою та правом власності. Це договір землекористування, який може бути укладений на досить великий строк, наприклад на 100, 200 чи 500 років, або навіть безстроково. І саме така особливість договору емфітевзису фактично прирівнює його до купівлі-продажу, оскільки, передавши право користування землею на дуже тривалий час, власник певним чином обмежений у своїх правах. До речі, з продажем порівнюють і договори оренди, укладені на максимальні 49 років.

2. Сума виплати по договору емфітевзису зазвичай немала. Які є варіанти розрахунків і які з них найризикованіші?

Насправді є різні варіанти оплати за договором емфітевзису. Сторони можуть самостійно обирати варіант: платити одним платежем наперед чи щороку рівними частинами. Проте реалії сьогодення дедалі частіше спонукають власників пайової землі просити орендарів виплатити кошти наперед, і лише договір емфітевзису законно надає таку можливість.

Якщо здійснюється оплата наперед за весь термін користування (мається на увазі за 50–100 років) єдиним платежем, то в такому разі емфітевзис можна прирівняти до купівлі-продажу, але пам’ятаємо, що право власності на земельну ділянку залишається за власником.

Прихованим ризиком таких розрахунків (одним платежем наперед) є те, що умовно, років через десять, власник паю скаже: «Я вважаю, що ти мені дуже мало заплатив. Якщо не хочеш проблем — плати ще». В такому разі закон — на стороні користувача. А власник, звісно, має право звертатися до суду й обґрунтовувати, чому він так вважає.

3. За якими критеріями здійснюється оцінка вартості користування земельною ділянкою за укладання договору емфітевзису? Чи відіграє якусь роль нормативно-грошова оцінка?

Так само як і в разі укладання договору оренди, для договору емфітевзису нормативно-грошова оцінка не є остаточним критерієм. Сума визначається за згодою сторін - це основне правило. Нехай там що кажуть, ціну диктує ринок, і залежатиме вона від цілої низки чинників: конкуренції, географічного розташування, родючості, наявної інфраструктури тощо.

4. У чому різниця між сплатою податків за договором оренди та емфітевзису? Які податкові зобов’язання виникають у разі укладання договору емфітевзису?

Порядок сплати податку на доходи фізичних осіб (ПФДО) для оренди й емфітевзису однаковий. Те саме стосується й земельного податку. Можливо, фіскальні органи звернуть на це увагу в найближчому майбутньому та намагатимуться якось додатково врегулювати ці відносини. Відтак ми радимо клієнтам не зволікати з оформленням угод, аби належним чином захистити свій бізнес і підготуватися до відкриття ринку землі. До слова, переважна більшість агрохолдингів масово переходить на договори емфітевзису зі своїми пайовиками.

Не обов’язково вносити всю плату наперед. Це може бути звичайний договір емфітевзису, умовно на 15 років, зі строковими платежами й тільки додатковою угодою, за потреби передбачається одноразовий платіж (можна це зробити пізніше).

Чому емфітевзис? Тому що сьогодні ви для себе вирішуєте стратегічне завдання - убезпечитися від рейдерів (як мінімум), підготуватися до відкриття ринку. Договір емфітевзису дає вам можливість після відкриття ринку землі викупити земельну ділянку з перевагами.

5. Чи захищає користувача договір емфітевзису в разі смерті власника та приходу нового власника земельного паю?

Звичайно, захищає. Правова природа договору емфітевзису полягає в довгостроковому користуванні землею незалежно від переходу права власності на ділянку. Крім того, свобода договору емфітевзису дозволяє передбачити зобов’язання правонаступників/спадкоємців власника земельної ділянки виконувати умови зазначеного договору. За умови договору оренди після смерті власника земельної ділянки спадкоємці після вступу у спадщину можуть забажати розірвати такий договір, а за емфітевзису це буде неможливо.

6. Чи є проблеми з реєстрацією договору емфітевзису?

Ні, немає. Нині в Україні вже майже кожен реєстратор, а нотаріус - і поготів, знає, що таке емфітевзис і які його особливості й порядок державної реєстрації права користування. Раніше ми їхали в регіони й в тестовому режимі реєстрували прості та складні форми договору. Спочатку реєстратори опиралися, проте, після певної роз’яснювальної роботи з посиланням на Цивільний і Земельні кодекси (для тих, хто ще не реєстрував такі договори), перші договори були зареєстровані. Звичайно, набагато простіше працювати з нотаріусами, проте їх послуги є дорожчими. Нині ця практика вже склалася, і проблем із реєстрацією права емфітевзису немає.

7. Люди побоюються незнайомого. Як умовити їх підписати договір емфітевзису?

Один пайовик злякається, а інший підпише. З часом той, що боявся, переконається, що цей механізм дієвий. Проте навіть якщо і не всі пайовики укладуть договори емфітевзису, а частково залишаться на оренді, ви в будь-якому разі у виграші. Завдяки емфітевзису ви створюєте на полі власну «шахматку». Рейдеру в такій ситуації це поле вже не таке привабливе для захоплення, він десять разів подумає, чи починати війну з користувачем землі. До того ж ви дієте на випередження й суттєво виграєте час. Тоді як інші ще тільки розмірковують, ви резервуєте свою базу бізнесу. А додатковим аргументом на користь переходу може бути одноразова премія за укладання договору емфітевзису (окрім платежів за договором).

8. Що буде з правами на ділянку, яка оформлена за договором емфітевзису, якщо після відкриття ринку землі власник захоче продати її іншій особі?

У разі реєстрації договору емфітевзису власник не може просто взяти й продати земельну ділянку. Передусім власник зобов’язаний повідомити користувача про намір продати та про умови продажу. Зауважимо: користувач має переважне право на придбання землі. А навіть якщо ця ділянка й буде продана іншій особі (поза правом користувача - нібито за борги, підписанням розписки, чи через рішення суду), то зобов’язання за договором емфітевзису (якщо його складено правильно) залишатимуться чинними в будь-якому разі. Тобто договір емфітевзису зареєстрований, а разом із ним зареєстроване ваше речове право.

Крім того, орендар має право на захист своїх прав у суді, згідно із законом. А право користування вами ділянкою, що була оформлена за договором емфітевзису, залишається чинним незалежно від зміни власника - у цьому сила цього договору.

9. У чому слабкі місця договору емфітевзису?

Його можна розірвати за невикористання протягом трьох років і за несплату (якщо це передбачено умовами договору). Щодо першої причини, то це, безумовно, стовідсоткова відповідальність орендаря. А щодо оплати, то, звичайно, власник може навмисно залишити місце постійного проживання в період виплати орендної плати за пай (наприклад, до 30 листопада) й не отримувати платіж, проте і тут є вихід - передбачити оплату на карту банку або поштовим переказом.

10. Як із емфітевзису перейти до приватної власності, коли мораторій буде скасовано?

Після відкриття ринку землі в землекористувача по договору емфітевзису, як і у власника, є декілька варіантів. У разі ії договору з періодичними платежами сторони можуть або й далі користуватися землею за договором й отримувати періодичні платежі (якщо були такі умови у договорі), або ухвалити рішення про продаж і переоформити право власності на користувача (якщо умови купівлі влаштують користувача).

Якщо було укладено договір емфітевзису з виплатою єдиним платежем за весь строк користування, і власник одразу погоджувався на фактичний перехід права власності, то можливі два варіанти дій. Перший - користувач і далі користується землею за договором емфітевзису. Другий - укладається договір купівлі-продажу з урахуванням попередньої оплати за договором і перереєстровується право власності на землю.

У разі зміни істотних умов (наприклад, з’явилися спадкоємці, які не хочуть визнавати отриману одноразову оплату як вартість продажу), можливим є подовження користування на правах емфітевзису або викуп ділянки за вирахуванням із ціни покупки суми, що була виплачена одноразово під час укладення договору емфітевзису.

У будь-якому разі цей легальний інструмент має багато переваг і є реальною альтернативою права власності. І зволікання в його укладенні може призвести до невиправданих витрат.

Ігор Мельник,
керуючий партнер IMG Partners, адвокат

cпеціально для ділового видання «Агромаркет»

повний текст статті у форматі jpg