Невизначені перспективи

Штучно створений у рамках дії мораторію тіньовий ринок занижує орендну плату за користування земельними ділянками та саму ціну сільгоспземель.

Площа українських чорноземів дорівнює площі усієї Великої Британії. Утім, на одному гектарі землі наші аграрії вирощують менше кукурудзи й пшениці, ніж у країнах Європи. Такі реалії зумовлені багатьма причинами. Основна — подовження дії мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2017 року.

Понад 15 років найцінніший ресурс держави «зберігають», посилаючись на вельми сумнівні аргументи. Натомість декілька мільйонів українців позбавлені права вільно розпоряджатися власними земельними ділянками, що ставить під сумнів легітимність введення мораторію. Згадані обмеження поставили людей перед непростим вибором: за безцінь здавати свої земельні ділянки в оренду або самим обробляти землю.

Своєю чергою, середні та великі аграрні підприємства, які позбавлені права купувати землі сільськогосподарського призначення, переважно виснажують орендовані площі. Власне, а чого дивуватися: хто хоче ризикувати інвестиціями, вкладеними в майно, яке йому не належить?

Добираючи модель

Перспективи України в аграрній галузі можна розглядати як потужну конкурентну перевагу, але для реалізації таких перспектив слід розробити ефективну модель обігу сільськогосподарських земель, яка відповідатиме складним умовам міжнародної конкуренції.

Перехідними положеннями Земельного кодексу України встановлено дію мораторію до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення. Такий закон уже розроблено, кожен охочий може ознайомитися з ним на сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр). Однак цей закон зазнав жорсткої критики з боку експертів у галузі земельних відносин. Мовляв, норми цього закону мають достатньо чіткі ознаки маніпулювання з боку державних органів, які в рамках децентралізації втрачають широкі повноваження щодо розпоряджання земельними ресурсами. Крім цього, відповідно до згаданого закону, перших два роки державні органи матимуть переважне право купівлі земельних ділянок приватної власності, що знову ж таки ні до чого позитивного не призведе. Тож перспективи скасування мораторію та введення ринку земель в Україні й досі є невизначеними.

Наразі введення ринку сільськогосподарських земель може дати поштовх для виходу України з економічної кризи. Маючи найбільшу площу сільськогосподарських угідь у Європі, українським законодавцям слід якнайшвидше вирішити питання з моделлю обігу сільськогосподарських земель в Україні. До того ж варто врахувати особливості українського ринку та досвід країн, у яких уже тривалий час діє вільний ринок земель. Не лише європейська, а й світова практика вказують на те, що скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення є приводом для інвестиційних вливань в економіку. За підрахунками експертів EasyBusiness, економічний ефект від створення вільного ринку землі становитиме в Україні щонайменше 30 млрд доларів на наступні 10 років. Ба більше, практика країн Східної Європи вказує на те, що реформа ринку землі завжди проводилася в період економічної кризи, що, у свою чергу, сприяло відновленню економіки та зростанню ВВП країни.

 Ціна і реалії

Проаналізувавши земельні ринки країн ЄС, можна певним чином спрогнозувати ціни та розмір земельних ділянок сільськогосподарського призначення на ринку України після скасування мораторію. Ціни на сільськогосподарські землі в сусідніх країнах ЄС дуже відрізняються. Найвищі ціни за гектар землі зафіксовано в Нідерландах — понад 60 000 доларів США. Проте середня ціна землі у країнах Європи коливається від 15 000 до 30 000 доларів, а у Східній Європі від 1000 до 5000 доларів за гектар землі. Крім цього, проглядається тенденція зростання цін у країнах — нових членах ЄС. Наприклад, найвищу динаміку зростання цін на землю зафіксовано в період 2000–2009 рр. у Латвії та Румунії — 71 та 62% відповідно.

Як показує досвід європейських країн, розмір орендної плати за користування землею сільськогосподарського призначення безпосередньо впливає на вартість продажу землі. Країни з низькою відсотковою ставкою орендної плати та з доступнішими умовами кредитування матимуть вищі ціни. В умовах українського агрокредитування з високими відсотковими ставками та відсутністю гарантій надання кредиту слід очікувати зниження вартості на землю. На ціну впливає і ступінь захисту прав власності на землю. В цій ситуації маються на увазі гарантії за державної реєстрації прав власності та користування землею і контроль за виконанням законодавчих норм. Також ціна залежатиме від можливості сільгоспвиробників здавати землю під заставу та отримати від держави субсидію. Однак українські законодавці   провадять абсолютно протилежну політику, заводячи малий і середній аграрний бізнес у глухий кут, — шляхом законодавчих обмежень і скасування спеціальних режимів оподаткування. Звісно ж, така аграрна політика призведе до заниження цін на сільськогосподарські землі в Україні. Ця тенденція зберігатиметься й за законодавчого обмеження розмірів земель, які можливо буде купити або взяти в оренду та, звісно, високе податкове навантаження на власників земельних ділянок або землекористувачів. У Європі відсутні обмеження щодо максимального розміру купівлі земель сільськогосподарського призначення. Лише в деяких країнах ЄС є обмеження щодо купівлі землі іноземцями, але здебільшого для цього потрібен лише спеціальний дозвіл.

 У різних площинах

Нехай там як, алеринок сільськогосподарських земель вже існує в Україні – тіньовий, штучно створений в рамках дії мораторію. І це, безсумнівно занижує як орендну плату за користування земельними ділянками, так і саму ціну земель сільськогосподарського призначення. Навіть є думка, що самі законодавці, котрі доволі часто є власниками великих наділів земель, зацікавлені в непрозорості ринку землі та збереженні монополії.

Динамічність розвитку вільного ринку земель сільськогосподарського призначення залежатиме від двох чинників:

• доступності капіталу, зокрема умов сучасного кредитування не лише для аграріїв, а й для інших представників бізнесу, які певним чином пов’язані з аграрним бізнесом;
• кількості обмежень, які будуть передбачені новим законом про обіг земель сільськогосподарського призначення. До таких обмежень належать максимальний розмір земельної ділянки за її купівлі чи продажу, обсяги доступу юридичних осіб й іноземців до вільного ринку землі та запровадження переважних прав на купівлю земельних ділянок.

Навряд чи до моменту скасування мораторію лібералізують умови кредитування чи кредитні кошти стануть доступнішими, а тому очікувати підвищення цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення найближчим часом не варто. Обмеження щодо надання субсидій аграріям і запровадження мінімального строку оренди стануть причинами стримування цін на землю. Проте є сподівання, що з подовженням реформи в керуванні земельними ресурсами та сільським господарством ціни зростуть до рівня інших країн Східної Європи.

Перед скасуванням мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення слід розробити зручну для реалізації в Україні модель обігу таких земель. Проблема введення вільного ринку земель лежить в законодавчій і політичній площині, що потребує насамперед політичної волі законодавців для розв’язання цієї проблеми. Скасування мораторію та проведення послідовної політики у введені вільного ринку сільськогосподарських земель дасть поштовх для надання інвестицій і подолання економічної кризи у країні та подальшого економічного зростання.

Ігор Мельник,
керуючий партнер IMG Partners, адвокат