Новий закон-VS-рейдери, або зміни до законодавства = припинення рейдерства?

На теренах пострадянських країн досить розповсюдженим способом накопичення капіталу (чи його примноження) є так зване «віджимання бізнесу» (більш сучасний термін – «рейдерство» або «рейдерське захоплення»), під чим, зокрема, розуміють набуття у власність корпоративних прав юридичної особи та/або нерухомого майна незаконним шляхом. «Рейдерство» розпочалось ще з 90-х років та триває до сьогодні. Звичайно, що механізми «рейдерських атак» не залишаються примітивними, а удосконалюються з року в рік, разом з удосконаленням «антирейдерського» законодавства.  Що ж провокує «рейдерство»? Таким атакам сприяє ряд обставин, зокрема, недосконалість нормативного регулювання, складна економічна ситуація, корупція, відсутність реальної юридичної відповідальності, менталітет населення та ін.

Про велику кількість рейдерських атак на території України свідчить світовий рейтинг захисту права власності, у якому Україна займає 115 місце зі 128 країн. Навіть у порівнянні з 2015 р. Україна опустилась у цьому рейтингу на 8 позицій.

З метою забезпечення захисту прав власності, економічних інтересів громадян та інвесторів, а також зменшення ризиків незаконного заволодіння майном Верховна рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності» (далі – Закон).

Українські «слуги народи» покладають на Закон великі надії та сподівання. Так, заступник Міністра юстиції України з питань державної реєстрації Павло Мороз зазначив:

- «саме після вивчення усіх рейдерських схем і було розроблено законопроект»;

- «прийняттям цього закону…Україна в рейтингу в сфері захисту прав власності підніметься на 40 пунктів, мінімум»;

- «закон закриє майже 99% рейдерських схем».

Роблячи ремарку, хочеться відмітити, що до прийняття Закону «слуги народу» поставились досить серйозно, адже цей нормативно-правовий акт вніс зміни до ряду актів чинного законодавства, серед яких Кримінальний кодекс України, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань», Закон України «Про нотаріат»; Закон України «Про електронний цифровий підпис» та ін.

З метою розуміння наскільки реально Закон вплине на «рейдерські атаки», пропонуємо детально проаналізувати ключові (на нашу думку) положення такого документа.

1. Припинення принципу екстериторіальності.

Суть змін: особа може вчиняти будь-які реєстраційні дії з нерухомим майном, юридичною особою, фізичною особою-підприємцем, громадським об’єднанням (далі – Юридична особа) виключно в межах області, міст Києва та Севастополя та звичайно ж Автономної Республіки Крим.

Позитивні моменти:

- реєстраційна справа в паперовій формі зберігається у суб’єкта державної реєстрації за місцезнаходженням юридичної особи, тому нотаріус, який провів реєстрацію, має передати справу зазначеному суб’єкту. У ході переселення реєстраційні справи можуть бути викрадені. З метою зменшення відстані пересилання та зменшення ризику викрадення і були прийняті зміни;

- рейдери позбавляються можливості проводити рейдерські захоплення по всій території України через одного й того самого «чорного нотаріуса».

Примітка:

- однак «чорних реєстраторів» більше, ніж вистачає у кожному регіоні;

- у ситуаціях, в яких, особа, наприклад, знаходиться у Києві, а її майно в Одесі – такій особі необхідно подавати всі документи для проведення реєстрації саме в Одесу (Одеську область). Це у свою чергу тягне за собою додаткові фінансові та часові витрати. 

2. Обов’язковість використання державним реєстратором даних публічних реєстрів та проведення автоматичної реєстрації нерухомого майна на підставі судових рішень.

Суть змін: державний реєстратор, під час проведення реєстраційних дій, повинен обов’язково звіряти інформацію з даними публічних реєстрів. Крім цього, реєстраційні дії на підставі судових рішень проводяться реєстратором самостійно за відсутності звернення заявника. Зокрема, буде створена взаємодія між Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – Реєстр прав) та Єдиним державним реєстром судових рішень (далі – Судовий реєстр). Тобто як тільки відповідне судове рішення з’явиться у Судовому реєстрі – державний реєстратор відразу (автоматично) має провести відповідні  реєстраційні дії.  

Позитивні моменти:

- однією з найбільш популярних схем «рейдерського захоплення» є проведення державної реєстрації нерухомого майна на підставі підробленого судового рішення, яке відсутнє в Судовому реєстрі. Вказані зміни перешкодять спробам «віджати нерухомість» таким способом.

Примітка:

- якщо законне судове рішення відсутнє у Судовому реєстру, то реєстрація не відбудеться. На практиці зазначені судові рішення інколи трапляються;

- вказане нововведення не зможе протидіяти схемам, що реалізуються за допомогою «законних» судових рішень, що наявні в Судовому реєстрі, однак прийняті на основі «хабара»;

- нововведення щодо автоматичної реєстрації на підставі судових рішень запрацює лише після створення взаємодії між Судовим реєстром та Реєстром прав. На практиці це досить тривалий проміжок часу;

- якщо відповідний публічний реєстр припинить працювати (хоча б на деякий час), то державний реєстратор не зможе провести реєстраційну дію.

3. Можливість зупинення реєстраційної дії на підставі заяви власника об’єкта нерухомого майна.

Суть змін: відтепер власник об’єкта нерухомості, у випадку проведення (на його думку) незаконних реєстраційних дій щодо його нерухомого майна, має право на строк до 10 робочих днів заборонити вчиняти відповідні дії шляхом подання відповідної заяви. Після цього, в заявника буде строк для звернення до суду з заявою про забезпечення позову шляхом заборони вчинення реєстраційних дій з нерухомим майном. Якщо заявник вказаних дій не вчинить, то реєстраційні дії щодо нерухомого майна будуть відновлені.

Позитивні моменти:

- досить часто виникають ситуації, коли власник нерухомого майн дізнається про вчинення незаконних реєстраційних дій з його майном, однак не встигає звернутись до суду, щоб перешкодити цьому. Можливість заборони проведення реєстраційних дій за заявою власника долає цю проблему;

- зазначений механізм буде необхідним, також у випадку наявності спору стосовно нерухомого майна та у випадку очікування рейдерської атаки;

- відсутні будь-які підстави для відмови у зупиненні проведення реєстраційних дій за заявою власника нерухомості.

Примітка:

- законодавством не визначено скільки разів поспіль можна подавати  заяву про зупинення реєстраційних дій, що може призвести до зловживання власником нерухомості своїми правами.

4. Повідомлення власника нерухомого майна про зупинення / відновлення реєстраційних дій.

Суть змін: про подання заяви на вчинення реєстраційних дій державний реєстратор невідкладно повідомляє власника об’єкта нерухомого майна, щодо якого подано заяву. Для користування такою послугою власнику нерухомого майна необхідно мати реєстраційний номер об’єкта та відкрити кабінет власника майна, у якому вказати номер телефону, на який будуть приходити повідомлення.

Позитивні моменти:

- «рейдерські атаки» нерухомого майна більше не будуть проводитись за спиною власника. Відтепер у випадку «рейдерської атаки» власник матиме наступну інформацію про «рейдерів»: інформацію про тип заяви, її реєстраційний номер, дату та час подання, прізвище, ім’я та (за наявності) по батькові заявника. Такі зміни допоможуть швидко реагувати на намагання «віджати» нерухомість.

Примітка:

- ефективність нововведення буде прямо залежати від швидкості інформування власника нерухомого майна;

- залишається незрозумілими строки такого інформування.

5. Нотаріальне посвідчення документів під час реєстраційних дій з Юридичною особою або «крок назад».

Суть змін: у випадку внесення змін до відомостей про юридичну особу необхідно нотаріально засвідчувати підписи учасників юридичної особи або голови та секретаря загальних зборів на відповідному рішенні загальних зборів та установчих документах. Крім цього, введено обов’язок нотаріального засвідчення справжності підписів на передавальному акті та розподільчому балансі.

Позитивні моменти:

- поширеним способом «рейдерського захоплення» бізнесу є подання державному реєстратору підробленого пакету документів щодо переходу  корпоративних прав до невідомих осіб. При цьому, державний реєстратор здійснює відповідну реєстраційну дію й передає підприємство невідомим особам. Нововведення допоможуть протидіяти таким схемам.

Примітка:

- зазначені зміни – це «крок назад», адже вони ускладнюють процедуру переходу корпоративних прав та збільшують фінансові витрати.  

6. Посилення кримінальної та адміністративної відповідальності.

Суть змін: встановлена кримінальна відповідальність за обмеження доступу до майна осіб, що ведуть господарську діяльність. Державні реєстратори відтепер можуть бути суб’єктами злочинів щодо підробки документів і зловживання посадовими повноваженнями. Також посилена адміністративна відповідальність у сфері державної реєстрації. Крім цього, Міністерству юстиції України та його територіальним органам надано право направляти до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату при Міністерстві юстиції України подання щодо анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю, за умови вчинення нотаріусом відповідного порушення.

Позитивні моменти:

- державні реєстратори часто вступають у змову з «рейдерами» та проводять реєстраційні дії за відсутності відповідних правових підстав. Посилення відповідальності за такі дії має протидіяти реалізації зазначеної схеми.

Примітка:

- внаслідок посилення кримінальної відповідальності можуть постраждати не «чорні реєстратори», а добросовісні;

- досить жорстка кримінальна відповідальність може призвести до масової відмови державних реєстраторів проводити правомірні реєстраційні дії.

7. Використання захищених носів особистих ключів.

Суть змін: передбачено, що державні реєстратори використовують лише захищені носії особистих ключів. Пристрій має вбудовані апаратно-програмні засоби, що забезпечують захист записаних на нього даних від несанкціонованого доступу. Технічно він не буде відрізнятися від існуючого, але реєстраційна дія відбуватиметься в цьому ключі, результат видаватиметься на комп’ютер.

Позитивні моменти:

- до моменту внесення змін, рейдери могли «зламати» комп'ютер державного реєстратора, віддалено «викрасти» ключ, зайти до державного реєстру та провести необхідні реєстраційні дії. Проте нововведення завадять рейдерам користуватись такою схемою.

8. Збільшено термін подання скарги до комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації.

Суть змін: особа може подати скаргу на рішення, дію, бездіяльність державного реєстратора протягом 60 календарних днів з дня порушення (раніше було 30 календарних днів).

Позитивні моменти:

- такі зміни запобігатимуть, зокрема, випадкам, коли заявник звертався до комісії зі скаргою, яка була складена з порушенням вимог, і не встигав подати виправлену скаргу у встановлений строк;

- також, власник нерухомого майна матиме більше часу для формування правової позиції щодо захисту своїх прав.

9. Введені інші зміни.

Суть змін: усунута можливість відкриття паралельних розділів Реєстру прав. За бажанням власника нерухомого майна останньому може надаватися витяг з Реєстру прав на нерухоме майно про проведену державну реєстрацію у паперовій формі з проставленням підпису та печатки державного реєстратора. Міністерство юстиції України може проводити перевірки щодо дотримання законодавства суб’єктами державної реєстрації. Встановлено пріоритет відомостей що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії, над записами, що містяться в Реєстрі прав. Також, встановлені нові максимальні строки для вчинення державними реєстраторами відповідних дій та нові розміри адміністративного збору за проведення реєстраційних дій.

ВИСНОВКИ:

Підсумовуючи аналіз основних нововведень Закону, можна зробити висновок, що в цілому вони мають позитивний характер та спрямовані на запобігання «рейдерським захопленням» бізнесу та нерухомості.

Зокрема, завдяки таким змінам Україна піднялася на три пункти в рейтингу Doing Business-2017, зайняла 80 місце серед 190 країн світу в рейтингу.

Звичайно, що будь-які зміни не можуть бути ідеальним, тому звичайно що зауваження деякі є, однак це особливо не впливає на доцільність нововведень.

Якщо говорити про те наскільки нововведення будуть протидіяти рейдерським атакам, то в основному мова піде не про самі зміни, а саме про їхнє практичне застосування.

Так, якщо державні реєстратори та «рейдери» не будуть реально притягатись до посиленої юридичної відповідальності, до про дієвість решти нововведень можна просто забути. 

Наприклад, державні реєстратори не боячись кримінальної відповідальності у змові з «рейдерами» проведуть державну реєстрацію нерухомого майна протягом двох годин. За цей час власник нерухомого майна не те що не встигне подати заяву про зупинення реєстраційних дій, а навіть не встигне отримати чи перевірити повідомлення про вчинення з його майном незаконних дій.

Більше того, відсутність дієвості нововведень сприятиме виникненню нових рейдерських схем, які постійно розроблялись та удосконалювались ще з моменту отримання Україною незалежності.

Таким чином відповідаючи на питання хто переможе Рейдери чи Закон однозначно стверджуємо, що все залежить від практичної дієвості Закону.

Ян Нечваль,
помічник адвоката IMG Partners