Пайова участь: як правильно виконати зобов'язання по інвестиціям в інфраструктуру

Відкриттю нових підприємств з виробництва (зберігання переробки та ін.) сільськогосподарської продукції на території України передує багато складнощів, що виникають у процесі взаємодії з органами державної влади та органами місцевого самоврядування (в частині отримання дозвільних документів та виконання інших законодавчих вимог). 

Вказані труднощі особливо відчутні для іноземних інвесторів, які не завжди можуть належним чином оцінити та зрозуміти специфіку взаємодії з державними та місцевими органами влади в Україні.

Станом на сьогодні однією з актуальних проблем є питання сплати пайової часті в розвитку інфраструктури населеного пункту (далі – пайова участь).

Особа, яка має намір відкрити агропідприємство у відповідному населеному пункті, зобов’язана взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури вказаного населеного пункту (пайова участь). Зазначене питання врегульоване, зокрема, нормами Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Пайова участь полягає у перерахуванні інвестором до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів. Для цілей відкриття нового агропідприємства розмір пайової участі не може перевищувати 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта. При цьому, порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі встановлюють органи місцевого самоврядування шляхом прийняття рішення на сесії відповідної ради.

Пайова участь сплачується на підставі договору про пайову участь, що укладається між органом місцевого самоврядування та інвестором.

Враховуючи зазначене очевидно, що питання пайової участі поверхнево врегульовано законом. Особливості пайової участі встановлюються в кожному населеному пункті окремо на підставі рішення органу місцевого самоврядування.

1. Відсутність рішень. Досить часто на території населених пунктів відсутні рішення (мова йде про села, селища, адже агропідприємства переважно відкриваються саме в зазначених населених пунктах). Вказана ситуація створює ряд проблем, пов’язаних з укладенням Договорів, адже як зазначалось вище, питання пайової участі мають бути детально врегульовані саме рішенням.

Для прикладу: у с. Полковниче Ставищенського району Київської області відсутнє рішення. Вказана ситуація призводить до того, що сільська рада відмовляється укладати договори, мотивуючи це неможливістю визначити істотні умови таких договорів.

2. Корупція. Відсутність рішень породжує наступну проблему – корупцію. Так, відсутність визначення конкретних умов залучення до пайової участі на території населеного пункту та відсутність ініціативи з боку відповідного органу місцевого самоврядування прийняти рішення призводить до зловживання посадовими особами органів місцевого самоврядування своїми повноваженнями.

Наприклад, органи місцевого самоврядування можуть вимагати «хабар» з метою підписання договору, мотивуючи це тим, що у протилежному випадку інвестор взагалі не зможе відкрити агропідприємство, адже на території села (селища) відсутнє рішення й іншого способу, ніж «домовитись» не існує.

3. Некомпетентність. Звертаємо увагу, що велика кількість посадових осіб органів місцевого самоврядування (маються на увазі сільські, селищні ради) є некомпетентними у вирішенні питань, пов’язаних з пайовою участю.

Розглянемо на конкретних прикладах про що йде мова.

А. Органи місцевого самоврядування часто вважають, що пайову участь до місцевого бюджету мають сплачувати й інвестори, що відкривають агропідприємства за межами конкретного населеного пункту. Однак вказана позиція органів місцевого самоврядування не відповідає нормам закону. Зокрема, з норм вказаного закону очевидно, що пайову участь мають сплачувати лише особи, що мають намір здійснювати будівництво саме в межах населеного пункту.

Б. Досить часто органи місцевого самоврядування неправильно розуміють значення терміну «забудова земельної ділянки» та помилково залучають інвесторів до пайової участі. Зокрема, мала місце ситуація, за якої орган місцевого самоврядування мав намір залучити до пайової участі особу, що здійснювала реконструкцію об’єкту без зміни його геометричних форм. Проте з системного аналізу норм закону очевидно, що факт реконструкції об'єкта не є доказом необхідності сплачувати пайову участь. Так, договір не потрібно укладати у випадках, якщо здійснюється реконструкція об'єкта (наприклад, внутрішні роботи) і при цьому не відбувається забудова земельної ділянки, що має місце при здійсненні реконструкції об’єкту без зміни його геометричних форм.

4. Досить часто важливо адекватно оцінити необхідність сплати пайової участі. Наприклад, можуть виникнути ситуації, в яких інвестор відмовився сплатити пайову участь. Вказані дії не завадять ввести агропідприємство в експлуатацію, однак можуть виникнути проблеми у присвоєнні поштової адреси новозбудованому об’єкту. Так, питаннями присвоєння поштової адреси (аналогічно до пайової участі) займаються органи місцевого самоврядування. Відсутність сплати пайової участі може стати причиною відмови у присвоєнні поштової адреси конкретному об’єкту, що згодом призведе до неможливості зареєструвати право власності на такий об’єкт.

Вище зазначено лише основні проблеми, з якими може зіштовхнутись Інвестор при вирішенні питання щодо пайової участі. На практиці, таких питань може виникнути значно більше.

З метою захисту своїх інтересів та економією часу рекомендуємо звертатись за кваліфікованою юридичною допомогою, адже інвесторам досить непросто знайти компроміс з органами місцевого самоврядування.

Наприклад, виходом з проблемних ситуацій може виявитись:

1. Кваліфіковане консультування Інвестора з приводу доцільності (необхідності) сплати пайової участі в конкретному випадку, враховуючи специфіку українського законодавства.  

2. Надання консультацій органам місцевого самоврядування з приводу необхідності сплати пайової участі в конкретному випадку.

3. Створення проектів рішень з метою пришвидшення процесу укладення договору.

4. Захист інтересів Інвесторів в судовому порядку (за необхідності) та ін.

Отже, питання Пайової участі для Інвесторів є досить актуальним і в той же час проблемним. Із метою уникнення «незручних ситуацій» рекомендуємо звертатись за кваліфікованою правовою допомогою до юристів. АО «IMG Partners» неодноразово успішно займалась вивченням та вирішенням питань Пайової участі для Іноземних інвесторів.