Підводні камені під час придбання аграрного бізнесу

Сьогодні агробізнес є не тільки корисною і прибутковою справою, а й вигідним капіталовкладенням. Для того щоб стати гравцем цього ринку, досить зробити лише одну з двох дій: почати його з нуля або придбати вже готовий діючий бізнес.

Якщо в першому випадку з можливими ризиками, які найчастіше пов'язані з врожайністю, все зрозуміло, то в другому нас чекає безліч сюрпризів. Основними з них є грошові зобов'язання перед фінансовими установами, стан договорів оренди землі, оцінка рухомого і нерухомого майна.

Таким чином, перш ніж прийняти рішення про покупку конкретного сільськогосподарського підприємства або агрохолдингу, що, по суті, неважливо, необхідно провести ретельний юридичний аудит на предмет виявлення прихованих проблем. Розглянемо основні моменти, на які необхідно звернути увагу при придбанні аграрного бізнесу.

Заставні зобов'язання

Більшість аграрних підприємств з метою успішного ведення бізнесу залучають додаткове фінансування від третіх осіб, в основному фінансових установ. З метою забезпечення виконання зобов'язань з повернення залучених коштів між кредитором і боржником укладаються договори застави. Найчастіше предметом застави є нерухоме майно, яке знаходиться у власності аграрного підприємства.

Переважно інвестори (покупці аграрних підприємств) вважають, що невиконані зобов'язання за кредитними договорами не є пасивами підприємства і не впливають на вартість корпоративних прав (які планується придбати), адже такі зобов'язання забезпечені заставою. Проте зазначене твердження не відповідає дійсності.

Так, на практиці вартість заставного нерухомого майна може виявитися досить мізерною для виконання обов'язків за кредитним зобов'язанням. Наприклад, предметом договору застави є об'єкт з назвою «Цех виробництва молока» загальною площею 200 кв. м. На перший погляд може здатися, що вказаний об'єкт має гідну ціну, а насправді виявляється, що нерухомість складається тільки зі стін, стелі та земляної підлоги. Тому необхідно бути досить обережним, коли маємо справу з кредитним договором під заставу нерухомого майна.

Також предметом застави за кредитними зобов'язаннями може бути зерно, яке належить підприємству. У даному випадку також не все просто.

Так, вартість заставного зерна, переданого на зберігання, може відрізнятися в залежності від його якості.

Крім цього, на практиці можуть виникнути ситуації, при яких на складі фактично відсутнє зерно, а в забезпечення виконання кредитного зобов'язання передано «повітря».

Щоб уникнути зазначених вище проблем рекомендуємо при покупці аграрного бізнесу перевіряти об'єкти (передані в заставу в якості забезпечення виконання кредитних договорів) не тільки за наявними письмовими документам, але і фактично, шляхом проведення інвентаризації та грошової оцінки. Також факт існування заставних зобов'язань необхідно враховувати при визначенні ціни договору купівлі-продажу корпоративних прав конкретного підприємства.

Договори оренди

Важливу роль при покупці аграрного підприємства відіграють договори оренди земельних ділянок. Зазначені договори та іншу інформацію, яка безпосередньо стосується таких договорів, необхідно досконало аналізувати щоб уникнути можливих проблем.

1. Слід звертати особливу увагу на форму власності, в якій знаходиться земельна ділянка. Так, якщо це приватна власність, то, як правило, проблеми відсутні, а якщо державна або комунальна власність - існує високий ризик втрати такої земельної ділянки після завершення угоди.

2. Досить часто договори оренди земельних ділянок складені не кваліфіковано - відсутні одна або кілька істотних умов (спосіб, умови розрахунку, терміни та ін.), А також невід'ємні додатки (наприклад, угода щодо відшкодування орендарю витрат, спрямованих на поліпшення об'єкта оренди).

3. Також договори оренди можуть бути не внесеними в електронну базу Державного земельного кадастру, що є значною проблемою.

4. На підприємстві, яке планується придбати, може бути відсутнім персонал, який відповідає за облік і контроль виконання договорів оренди земельних ділянок, що згодом може призвести до втрати частини договорів. Слід звернути увагу на те, що продавці конкретного сільськогосподарського підприємства можуть виконувати неналежним чином або взагалі не виконувати зобов'язання в частині здійснення оплати за договорами оренди.

5. Необхідно враховувати, що часто договори оренди землі виявляються не такими «надійними», якими здаються на перший погляд. Наприклад, в середньому терміни договорів оренди становлять близько 10 років. Однак фактично може виявитися, що більша частина орендодавців (власників земельних часток-паїв) знаходяться у відкритому конфлікті з сільськогосподарськими підприємствами, які є об'єктом покупки. Також конкуренти можуть пропонувати зазначеним землевласникам більш вигідні умови оренди. Зазначена ситуація може привести до розриву частини договорів оренди землі.

6. Необхідно обов'язково звертати увагу на якість грунтів земельних ділянок, що перебувають у користуванні аграрного підприємства. Так, покупець може зіткнутися з низкою проблем: територіальна неоднорідність земельного банку, велика кількість давно не оброблюваних земель.

Отже, облік зазначених вище обставин може істотно вплинути на вартість активів агропідприємства під час його придбання.

Нерухоме майно

При визначенні вартості активів аграрного підприємства необхідно перевіряти наявність документів, що підтверджують факт введення в експлуатацію об'єктів нерухомого майна та факт існування права власності на нього. Найчастіше серед усього нерухомого майна цінними вважають тільки зерноток, склади та контору.

Оцінюючи вартість нерухомого майна сільськогосподарського підприємства, застосовують порівняльний підхід і підхід капіталізації доходу.

При цьому у вартість всього майна не слід включати вартість об'єктів незавершеного будівництва, враховуючи наступне:

по-перше, майновим правам на такі об'єкти важко надати справедливу грошову оцінку; по-друге, реєстр майнових прав на нерухоме майно відсутнє, а тому можуть виникнути ситуації, при яких майнові права на об'єкт незавершеного будівництва вже були відчужені третіми особами.

Рухоме майно

У процесі придбання сільськогосподарського підприємства необхідно перевіряти наявність усіх правовстановлюючих документів на агротехніку, а також поліси страхування, проведення техогляду тощо Слід врахувати, що вартість сільськогосподарської техніки, випущеної до 2000 р, близька до нуля у зв'язку з амортизацією. Решта рухомого майна (меблі, комп'ютерна та поліграфічна техніка) в основному не впливає на формування ціни договору купівлі-продажу підприємства.

Незавершене виробництво

На нашу думку, об'єкти незавершеного виробництва не повинні істотно впливати на ціну підприємства. При укладенні договорів купівлі-продажу аграрного підприємства необхідно прописати, що продавець зобов'язаний завершити виробництво конкретної продукції, а покупець створює для цього необхідні умови.

Біологічні активи

До них відносяться тварини або рослини, які в процесі біологічних перетворень здатні давати сільськогосподарську продукцію та / або додаткові біологічні активи, а також приносити економічні вигоди іншим способом (п.4 Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 30 «біологічні активи»). У більшості випадків біологічні активи залишаються у власності продавця або купуються на забій, за винятком цінних племінних і генетичних порід.

Важливі дрібниці

Особливу увагу при визначенні вартості аграрного підприємства необхідно звертати на правильне ведення податкового обліку, існування кредиторської заборгованості, наявність суперечок з контрагентами і т.д. Окремо необхідно виділити наявність спорів з податковими органами. Щоб уникнути такого ризику необхідно провести офіційну податкову перевірку за три останні роки до моменту покупки підприємства.

Отже, при покупці аграрного бізнесу існує ряд прихованих чинників, які можуть зробити істотний вплив на ціну активів аграрного підприємства. Щоб уникнути будь-яких неприємних сюрпризів необхідно провести юридичний аудит, звернувшись за відповідною правовою допомогою до професіоналів.

Микола Струць,
партнер IMG Partners, адвокат, арбітражний керуючий