Шукають «бабу Варку» - Адвокатське об’єднання IMG Partners

На превеликий жаль земельне рейдерство стало особливістю ведення аграрного бізнесу в Україні. Сьогодні шахраї застосовують не лише грубу фізичну силу, зі зброєю в руках захоплюючи майно. Вони стають дедалі інтелектуальнішими, підроблюючи установчі документи, печатки, договори, постанови суду, зламуючи електронні скриньки агропідприємств та їх контрагентів.

Виграшна стратегія

Діючи комплексно, вони, як досвідчені маркетологи, глибоко вивчають ситуацію на місцях: працюють із пайовиками та представниками влади.

Що вони шукають? Передусім слабкі місця в умовах чинних договорів оренди, наближення закінчення строків їх дії, порядок та розмір виплати орендної плати, випадки затримки або невиплати, незадоволеність пайовиків роботою орендаря, наявність корупційних нахилів у представників місцевої влади, неоформлену відумерлу спадщину, невитребувані паї, землі навчальних закладів, державного резерву, тощо. Вони збирають досьє на «агропідприємтво-жертву», факти, за які можна «зачепитись» у регіоні.

Орендар може добросовісно виконувати свої зобов’язання за договорами оренди, але кожному селі знайдеться принаймні одна баба Варка, якій не подобається особисто фермер Василь, або політика агрохолдингу Z у даному селі. Тож вона, навіть на шкоду собі, не здаватиме їм у оренду свій пай. Рейдери таких вишукують, а знайшовши роблять своїми амбасадорами, які агітуватимуть інших переходити до нового інвестора, бо той «красивіший»!

Щоб захистити бізнес від рейдерів ми повинні першими розшукати бабу Варку на селі та в органах місцевого самоврядування та працювати із ними на попередження.

Як адвокати ми не раз захищали бізнес наших клієнтів від нападів рейдерів, а як аграрії самі зазнали «наїзду» рейдерів на ТОВ «Лоретта Агро». Утім, вчасно відбили атаку, тож не зі слів, а на практиці напрацювали власну стратегію протидії земельному рейдерству.

Вона полягає в системній роботі з пайовиками та представниками місцевої влади, як із основними власниками та розпорядниками головного виробничого ресурсу аграрія – землі, що покликана побудувати з ними конструктивні взаємовідносини на взаємовигідних засадах.

Ми на власному досвіді переконались, що навіть найкращі юридичні стратегії ризикують залишитись на папері, якщо їх не впроваджуватимуть у життя талановиті фахівці. І тоді в організаційній структурі нашого агропідприємства з’явився інститут відповідальних виконавців, які покликані разом із юристами реалізовувати стратегію на місцях.

До практичної роботи

Ми схематично зобразили основні етапи керування нашим агропідприємством (схема зі слайду 1), щоб показати взаємозв’язки між основними процесами.

Якщо земельний банк агропідприємства перевищує 500 га, відповідно ми матимемо понад 200 договорів оренди із пайовиками, і такою кількістю інформації керувати досить складно, отже за такої кількості договорів виникає потреба у спеціалістові, який буде відповідальним за роботу із пайовиками та місцевою владою. Назвемо його управителем земельним банком.

Обов’язки управителя (схема 2):

- створює та веде реєстр договорів оренди;

- контролює правильність укладання договорів: перевіряє достовірність вказаних даних, відповідність підписів;

- контролює вчасність виплати ренти;

- відстежує інформацію щодо необхідності продовження та переукладення договорів;

- слідкує за реєстром померлих осіб та комунікує із їх спадкоємцями щодо переукладання договору;

- особисто спілкується із пайовиками та представниками місцевої влади, знається на їх особистих поглядах та проблемах;

- вивчає конкурентне середовище – аналізує роботу усіх конкурентів, що працюють в радіусі 50 кілометрів.

Функція аналізу конкурентного середовища є одним із найважливіших обов’язків управителя земельним банком, адже він виступає носієм стратегічно важливої інформації про сусідів, які можуть бути як добросовісними конкурентами сьогодні, так і перетворитись на чорних рейдерів завтра.

Отже, що потрібно дослідити:

- інформацію про розмір орендної плати конкурентів;

- інформацію про соціальні блага, що надаються пайовикам;

- бути знайомим із управителями земельного банку конкурента;

- мати копії договорів оренди конкурентів;

-володіти інформацією щодо строку дії договорів та дати їх закінчення.

Зі збільшенням площі земельного банку та договорів оренди, кількість управителів повинна пропорційно зростати. Якщо земельний банк значний та поділений на кластери за регіонами, то доцільно призначити супервайзерів, які керуватимуть управителями за регіональним принципом. Дотримуючись класичних принципів керування, ми радимо закріплювати не більш як сім управителів за одним супервайзером.

Обираємо виконавця

Наразі стратегія протидії рейдерським захопленням передбачає певні витрати на утримання інституту відповідальних виконавців. У невеликому господарстві ви не можете дозволити собі ще одну штатну одиницю – можна залучити такого фахівця позаштатно, або ж працювати за договором цивільно-правового характеру, який не передбачає працевлаштування виконавця.

Краще, якщо управитель земельним банком буде представником місцевої громади і ви одразу ж отримуєте дві переваги: економія на транспортних витратах та витратах на відрядження, і ця людина точно знатиме ваших пайовиків і реалії їх життя.

У такому разі треба шукати серед місцевої громади активного та відповідального мешканця, що має доступ до мережі Інтернет та за відповідну платню виконуватиме роботи та вчасно звітуватиме. У певних випадках такий працівник буде навіть ефективнішим, адже він особисто знайомий із усіма пайовиками та одразу ж реагуватиме на появу рейдерів на місцях.

Навіть найкращі виконавці потребують контролю, адже завдання, які не були поставлені ніколи не будуть виконані. Потурбуйтесь, щоб у кожного управителя був куратор, або супервайзер. Ним має виступати операційний директор агропідприємства, або його власник напряму, в залежності від Вашої організаційної структури.

У переліку порад, що можуть стати у пригоді виробникові, можемо виокремити, зокрема, такі:

- переходьте на договори емфітевзису, це передусім гарантія продовження життя Вашого аграрного бізнесу, а не прихована продаж, як його рекламують його противники;

- призначте управителя земельним банком, краще, якщо він буде представником місцевої громади;

- слідкуйте за діями Ваших сусідів-аграріїв;

- дійте на випередження конкурентів: приймайте участь у соціальному житті Вашої громади;

- плануйте витрати на управління земельним банком та на соціальні проекти, які обов’язково повернуться у декілька разів у вигляді репутації надійного інвестора.

Ігор Мельник,
керуючий партнер IMG Partners, адвокат, співзасновник ТОВ «Лоретта Агро»

спеціально для ділового видання для аграріїв, газети «Агромаркет»