Земельне рейдерство в агросфері: яким воно буває та як від нього захиститися

Земельне рейдерство - це насправді не явище, а процес, в якому беруть участь певні суб'єкти ринку. У кожного суб'єкта свої мотиви. Рейдери займаються пошуком слабких і проблемних місць прибуткового бізнесу. Цей невеликий довідник розповість все про рейдерів, їх методи, про те як не стати їх жертвою.

У вас можуть бути прекрасні відносини на селі, але це не виключає існування 10-15 негативно налаштованих людей, які не здаватимуть вам в оренду свої паї, навіть собі на збиток.

Рейдери аналізують ситуацію в конкретному господарстві (підприємстві), вивчають ситуацію в громаді, де працює фермер, порядок і розміри виплати орендної плати, випадки затримки або невиплати. Після збору інформації опрацьовуються кроки для рейдерської атаки.

Як працюють рейдери?

Серед найпоширеніших форм земельного рейдерства можна виділити:

- переманювання власників земельних ділянок;

- реєстрація шахматки;

- подвійна реєстрація договорів оренди;

- ініціювання дострокового припинення договорів оренди;

- зміна засновників/керівника орендаря;

- підкуп директора господарства або менеджменту і представників органу влади.

Способи/методи рейдерства:

- переоформлення (викуп) майнового фонду КСП;

- підкуп голови спілки землевласників/власників майнових паїв;

- викуп майнових паїв. Рейдер знаходить групу людей, у яких він прагне викупити їхні майнові паї. Вони нібито проводять збори, складають протокол. За результатами зборів рейдеру передається в оренду нерухоме майно, яке становить нероздільний і не викуплений попереднім орендарем майновий фонд. На підставі цього протоколу укладається договір оренди і вноситься орендна плата. Потім вже на підставі договору оренди на територію майнового комплексу заходить охорона.

Якщо є проблема з майновим фондом, його треба обов'язково оформляти.

Слабкі місця для рейдерських атак аграрних підприємств:

- безлад в документах: неякісно складені і неправильно зареєстровані договори оренди, подвійна реєстрація, відсутність внутрішньої кадастрофікаціі і контролю за виплатою оренди;

- недовіра з боку суспільства (несвоєчасна оплата, відсутність підтримки);

- відсутність діалогу з місцевою владою. Право розпоряджатися незатребуваними паями на сьогоднішній день належить до непрямим повноважень РДА. Відсутність комунікації з районною владою, новими територіальними громадами при певній корупційній складової призводить до втручання третьої особи - рейдера - в земельний масив і створення шахматки.

Портрет рейдера

Великі агропідприємства.

Для великих підприємств рейдерство - це засіб розширення орендованого земельної банку, який забезпечує їх існування, адже скасування мораторію на продаж с/г земель неминуче. Зараз ситуація з закритим ринком грає на руку великим аграріям і не сприяє тому, щоб село розвивалося. Отже, в таких умовах неможливо залучити інвестора, готового робити капітальні інвестиції в економіку України.

Малі агресивні компанії.

У Львівській області у нас є клієнт, який бореться з проявами такого рейдерства. У нього є 1300 га землі, а ще є конкурент з 300 га. Конкурент постійно пише заяви і скарги до органів державної влади, місцевого самоврядування та до правоохоронних органів. Наприклад, про те, що кукурудза була посіяна нібито в неправильному місці. Приїжджає поліція, порушує кримінальну справу. Ми запитали конкурента: «Чому ви так поводитеся?» Він відповів: «У мене такий спосіб ведення бізнесу». Мета такої поведінки - знизити вартість активу перед можливим продажем або нашкодити репутації (якщо в структурі власності вашої компанії є іноземний інвестор, який побоюється таких подій).

Як протидіяти рейдерству?

Щоб у рейдерів не було можливості для атаки, потрібно:

1. Привести в повний порядок договірну базу; оновити договори шляхом укладення додаткових угод (додаткові угоди, що не містять змін з приводу умов оплати і термінів оренди, не підлягають додатковій реєстрації). Це нескладно зробити: викликати пайовика і підписати з ним додаткову угоду. Необхідно створити базу даних договорів, якщо її ще немає.

2. Переходити з орендних відносин на емфітевзис. Треба готуватися до цього кроку фінансово, бути готовим підняти вартість оренди до 7%.

3. Викупити майновий фонд, щоб не дати рейдерам шансу. Якщо на селі є не викуплені майнові сертифікати, то вони - бажаний видобуток для рейдерів.

4. Налагодити стосунки з пайовиками, щоб вони не погоджувалися на пропозиції більш високої ціни. Необхідно створити нематеріальні активи, тобто заручитися підтримкою територіальної громади.

5. Проводити ефективний PR: інвестуйте в село, робіть це так, щоб громада знала про вашу допомогу, переживайте за свою репутацію.

Всім без винятку аграрним виробникам, від одноосібного фермерського господарства до величезного агрохолдингу, необхідна правова підтримка, тобто консультації професійних юристів, що спеціалізуються на агросфері.

Чому? Тому що існує ряд загроз як з боку держави в особі УКРІНФОРМ, правоохоронних органів і контролюючих організацій, так і з боку контрагентів або конкурентів.

Що можуть зробити юристи для захисту бізнесу?

Аналіз організаційно-правової форми ведення бізнесу: допомога організації бізнесу в правовому полі.

Часто дрібні аграрії працюють нелегально (в готівка), тим самим наражаючи себе та свої сім'ї на небезпеку.

Правильно обрана організаційно-правова форма ведення аграрного бізнесу, що підходить саме для даного фермера-підприємця, в подальшому дозволить без проблем повноцінно працювати у бізнесовому полі (реалізовувати вирощену продукцію за більш вигідною ціною, оптимально платити податки, отримувати відшкодування ПДВ, залучати кредити та інвестиції), а також продавати і розширювати бізнес (купувати інші підприємства), передавати свій бізнес в спадок таким чином, щоб він не був тягарем для нащадків.

Проведення аудиту земельного банку.

Це забезпечує захищеність бізнесу від зовнішніх загроз - рейдерських атак. Перевірка меж земельних ділянок на відповідність тим, що вказані в документах, тобто визначення знаходження ділянок на зазначених в документах місцях.

Перевірка стану договірних відносин.

Юрист повинен розібратися в тому, яким чином сформульовані тексти договорів, чи є пункт про одностороннє розірвання угоди, чи занесені вони до Державного реєстру і т. п. Крім цього, фахівець повинен розробити таку схему договірних відносин з власниками земельних паїв, яка дозволила б мінімізувати ризик втрати земельного банку.

Проведення аудиту PR і GR (в особі представників влади).

Підтримка суспільства - це також конкурентна перевага. Оскільки при появі нового інвестора кращим захистом вашого бізнесу виступить однозначна позиція пайовиків: нам не цікавий новий.

Робота з конкурентами і рейдерами.

Для цього потрібно вибрати правильну стратегію: в першу чергу налаштувати себе на те, щоб правильно реагувати на проблеми і вибудовувати лінію оборони (юридично грамотну позицію). Найняти юристів, які будуть контактувати і протистояти нападам конкурентів і рейдерів. При цьому юристи будуть вирішувати конфліктні ситуації, в тому числі за існуючою шахматкою: або йти на взаємні поступки, або боротися до останнього. Як варіант - укладання договору обміну або понятійної угоди між конкурентами про користування земельними ділянками в рамках існуючої практики. В такому випадку не варто забувати про дуже важливий пункт угоди, а саме про сплату податків: кожна сторона зобов'язана сплатити податки за тими договорами, які були укладені з пайовиками. Однак менталітет українського фермера не дає гарантій виконання таких понятійних угод, тому участь юристів в даному процесі надасть більше переваг.

Те ж саме стосується договору обміну правом на обробку земельних ділянок, які перебувають на одному полі (масиві). Такий договір не має юридичної сили, однак, якщо проаналізувати існуючу судову практику, то він визнається угодою з відповідними правами та обов'язками для кожної зі сторін.

Ігор Мельник,
керуючий партнер IMG Partners, адвокат