12 ключевых положений антирейдерского закона в сфере недвижимости

Сегодня появляется все больше различных способов рейдерских захватов с использованием противозаконных механизмов: подделка судебных решений, вступление в сговор с государственным регистратором, фальсификация правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества и др. С целью противодействия таким ситуациям 06.10.2016 г. Верховный Совет принял Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности» (далее - Закон). Из пояснительной записки следует, что Закон направлен на защиту бизнеса от незаконного захвата (рейдерства). В частности, мы предлагаем рассмотреть следующие изменения в законодательные акты в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений:

1. Нотариусы лишаются права проводить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (далее - Регистрация, регистрационные действия), независимо от места нахождения имущества. Регистрация может быть проведена исключительно в пределах Автономной Республики Крым, области, городов Киева и Севастополя.

Указанное нововведение направлено на уменьшение количества случаев использования «своих нотариусов» во время проведения «сомнительной» Регистрации.

2. Государственный регистратор во время проведения Регистрации, кроме сведений Государственного земельного кадастра (как это было предусмотрено ранее) должен обязательно использовать данные Единого реестра разрешительных документов, предоставляющих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих о принятии в эксплуатацию законченных строительных объектов, сведений о возвращении на доработку, об отказе в выдаче, об отмене и аннулировании указанных документов, а также использует сведения, полученные в порядке информационного взаимодействия Государственного реестра прав с Единым государственным реестром судебных решений.

По состоянию на сегодня еще не известно когда заработает такой обмен между реестрами. Однако использование сведений из официальных государственных реестров будет способствовать уменьшению количества поддельных документов, на основании которых проводится Регистрация.

3. По желанию заявителя последнему может предоставляться Выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - Государственный реестр прав) о проведенной Регистрации в бумажной форме с проставленными подписями и печатью государственного регистратора.

По нашему мнению, указанные изменения вызваны, в основном, привычкой наших граждан после каждого обращения в государственные органы получать «подписанную бумажку».

4. Предполагается, что проведение Регистрации может быть приостановлено на основании заявления владельца объекта недвижимого имущества (владелец) о запрете совершения регистрационных действий в отношении собственного недвижимого имущества. При этом владелец должен в течение 10-ти рабочих дней предоставить государственному регистратору решение суда о запрете совершения регистрационных действий, иначе регистрационные действия будут восстановлены. Регистрационные действия также восстанавливаются, если владелец по собственной инициативе отзовет поданное заявление. Кроме этого, регистрационные действия могут быть остановлены/восстановлены на основании решения суда, вступившего в законную силу.

5. О приостановлении/восстановление регистрационных действий государственный регистратор должен сообщить владельцу недвижимого имущества. Это позволит владельцу постоянно иметь «свежую информацию» относительно разного рода «атак» на собственную недвижимость. Однако по состоянию на сегодня достоверно не известно каким образом будет осуществляться такое сообщение.

6. Регистрационные действия на основании решений судов проводятся исключительно на основании решений, полученных в результате информационного взаимодействия Государственного реестра прав и Единого государственного реестра судебных решений без подачи соответствующего заявления заявителем. Государственная судебная администрация Украины обеспечивает передачу в Государственный реестр прав экземпляра такого судебного решения. В таком случае проводить регистрационные действия имеет право исключительно государственный регистратор, который находится в трудовых отношениях с субъектом государственной регистрации прав, обеспечивает хранение регистрационных дел в бумажной форме, по местонахождению соответствующего имущества (не нотариус).

Обращаем внимание, что указанные положения создают некоторые несогласованности. Так, в указанной выше норме речь идет о том, что Регистрация на основании судебных решений проводится при отсутствии каких-либо действий заявителя. Зато в другой норме этого же Закона указано, что регистрационные действия восстанавливаются на основании поданного владельцем объекта недвижимого имущества соответствующего судебного решения. Как бы там ни было, а указанная норма заработает только потом, после создания системы обмена между Государственным реестром прав и Единым государственным реестром судебных решений.

7. Министерство юстиции Украины может проводить проверки по соблюдению законодательства субъектами Регистрации. По результатам проведения проверок государственных регистраторов или субъектов государственной регистрации прав, Министерство юстиции Украины, в случае выявления нарушений порядка государственной регистрации прав государственными регистраторами, уполномоченными лицами субъектов государственной регистрации прав, принимает мотивированное решение о:

• временном блокировании доступа государственного регистратора, уполномоченного лица субъекта государственной регистрации прав в Государственный реестр прав;

• аннулировании доступа государственного регистратора, уполномоченного лица субъекта государственной регистрации прав в Государственный реестр прав;

• привлечении к административной ответственности государственного регистратора, уполномоченного лица субъекта государственной регистрации прав;

• направлении в Высшей квалификационной комиссии нотариата при Министерстве юстиции Украины ходатайства об аннулировании свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью;

• отмена аккредитации субъекта государственной регистрации прав.

На первый взгляд, все эти нововведения имеют антикоррупционный характер, однако все будет более понятно после практического применения указанных норм.

8. Министерству юстиции Украины и его территориальным органам предоставлено право направлять Высшей квалификационной комиссии нотариата при Министерстве юстиции Украины ходатайство об аннулировании свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью по результатам рассмотрения соответствующей жалобы. Такая санкция применяется к нотариусу в случае неоднократного нарушения нотариусом действующего законодательства или грубого нарушения закона, причинившего ущерб интересам государства, предприятий, учреждений, организаций, граждан при совершении нотариальных действий и/или других действий, возложенных на нотариуса в соответствии с законом.

Указанное нововведение будет стимулировать «недобросовестных» нотариусов или отказываться от проведения «сомнительной» Регистрации или просить за такие регистрационные действия более высокое «вознаграждение».

9. Установлен приоритет сведений содержащихся в документах, на основании которых проведены регистрационные действия над записями, содержащимися в Государственном реестре прав.

10. На Министерство юстиции Украины возложена обязанность предоставлять обобщенные разъяснения относительно применения законодательства по вопросам государственной регистрации прав. Целью указанного нововведение выступает быстрое реагирование на проблемные моменты, нередко возникающие во время проведения Регистрации.

11. Установлены новые максимальные сроки для совершения государственными регистраторами соответствующих действий:

12. Установлены новые размеры административного сбора за проведение регистрационных действий: