А юридидеский аудит вы сделали ?

Агробизнес ныне привлекает как инвесторов, так и рейдеров. И это, разумеется, придает ему большей стоимости.

Как адвокат хочу поделиться личным опытом в построении системы защиты агробизнеса от рейдерских посягательств, а также тем, как уменьшить кражи на производстве.

Прежде всего, отмечу, что наибольшую опасность таят договора аренды, на основании которых предприятие пользуется земельными участками.

Практика показывает, что подписание таких договоров обычно происходит очень быстро и хаотично, а потому допускаются различные нарушения: от мелких недостатков - до основания признания договора недействительным.

Основной причиной таких ошибок в основном является некомпетентность лиц, обеспечивающих набор земель, руководствующихся исключительно их общей площадью и вознаграждением за нее.

Одна из самых распространенных проблем - земельные участки, вообще не подлежат обработке. Были случаи двойной регистрации одних и тех же договоров аренды. Чтобы ускорить процесс, часто привлекают коррупционную составляющую, поэтому такие «мелочи» не препятствуют регистрации, но в будущем становятся тем самым «слабым звеном», которое легко атаковать.

Чтобы выявить такие нарушения среди заключенных договоров и выяснить, какой уровень их защиты уже существует на предприятии, следует провести юридический аудит (Due Diligence). Во время его проведения специалисты должны:

• установить соответствие договоров требованиям законодательства;
• проверить правильность отражения данных о земельном участке, арендодателя и арендатора;
• проверить правильность регистрации договоров аренды;
• выяснить наличие или отсутствие нетипичных и/или обременительных условий;
• проверить отражение ключевой информации о договорах и их условия в реестрах, которые ведут арендаторы;
• выявить договоры аренды земли, срок действия которых заканчивается.

Обычно на вопрос «Нужен ли вам аудит договоров?» рядовой руководитель хозяйства отвечает «Нет!». Мол, работает уже не первый год, и с соглашениями у него всегда все было в порядке.

Правда, такой же ответ мы получим и тогда, когда спросим, имеет ли он реестр договоров аренды земельных участков, в котором показана вся информация по этим сделкам, и знает ли он, в каком они состоянии. Впрочем, что говорить о мелких и средних сельхозпроизводителей, когда даже холдинги, которые содержат собственные юридические департаменты, порой страдают от рейдерских захватов.

Основная причина этого - игнорирование вопросов правовой безопасности.

Один такой хозяин в период сбора урожая из-за имеющихся таких недостатков в договорах, потерял примерно 5000 га под посевами кукурузы. Чтобы их вернуть, нашим специалистам пришлось оперативно выстраивать целый комплекс необходимых мероприятий.

И это не единственный случай, когда аграрий обращается за юридической помощью уже на той стадии, которая требует мгновенной обратной реакции (что, собственно, влияет на стоимость таких услуг).

В целом ситуацию можно сравнить с покупкой страхового полиса: его никто не хочет заранее оплачивать, рассчитывая, что страховой случай не наступит. Однако как все жалеют, когда он все-таки наступает, а полиса нет ...

Николай Струц,
партнер IMG Partners, адвокат, арбитражный управляющий