Неопределенные перспективы

Искусственно созданный в рамках действия моратория теневой рынок занижает арендную плату за пользование земельными участками и саму цену сельхозземель.

Площадь украинских черноземов равна площади всей Великобритании. Впрочем, на одном гектаре земли наши аграрии выращивают меньше кукурузы и пшеницы, чем в странах Европы. Таковы реалии обусловлены многими причинами. Основная - продления действия моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2017 года.

Более 15 лет самый ценный ресурс государства «сохраняют», ссылаясь на весьма сомнительные аргументы. Зато несколько миллионов украинский лишены права свободно распоряжаться своими земельными участками, ставит под сомнение легитимность введения моратория. Упомянутые ограничения поставили людей перед непростым выбором: за бесценок сдавать свои земельные участки в аренду или же обрабатывать землю.

В свою очередь, средние и крупные аграрные предприятия, которые лишены права приобретать земли сельскохозяйственного назначения, преимущественно истощают арендованные площади. Собственно, а чего удивляться: кто хочет рисковать инвестициями, вложенными в имущество, которое ему не принадлежит?

Подбирая модель

Перспективы Украины в аграрной отрасли можно рассматривать как мощное конкурентное преимущество, но для реализации таких перспектив следует разработать эффективную модель оборота сельскохозяйственных земель, соответствующую сложным условиям международной конкуренции.

Переходными положениями Земельного кодекса Украины установлено действие моратория до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Такой закон уже разработан, каждый желающий может ознакомиться с ним на сайте Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Держгеокадастр). Однако этот закон подвергся жесткой критике со стороны экспертов в области земельных отношений. Мол, нормы этого закона имеют достаточно четкие признаки манипулирования со стороны государственных органов, в рамках децентрализации теряют широкие полномочия по распоряжению земельными ресурсами. Кроме этого, согласно упомянутому закону, первые два года государственные органы будут иметь преимущественное право покупки земельных участков частной собственности, опять же ни к чему положительному не приведет ли. Поэтому перспективы отмены моратория и введения рынка земель в Украине до сих пор являются неопределенными.

Сейчас введения рынка сельскохозяйственных земель может дать толчок для выхода Украины из экономического кризиса. Имея самую большую площадь сельскохозяйственных угодий в Европе, украинским законодателям следует как можно быстрее решить вопрос с моделью оборота сельскохозяйственных земель в Украине. К тому же следует учесть особенности украинского рынка и опыт стран, в которых уже долгое время действует свободный рынок земель. Не только европейская, но и мировая практика показывают, что отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения является поводом для инвестиционных вливаний в экономику. По подсчетам экспертов EasyBusiness, экономический эффект от создания свободного рынка земли составит в Украине минимум 30 млрд долларов в следующие 10 лет. Более того, практика стран Восточной Европы указывает на то, что реформа рынка земли всегда проводилась в период экономического кризиса, что, в свою очередь, способствовало восстановлению экономики и росту ВВП страны.

Цена и реалии

Проанализировав земельные рынки стран ЕС, можно определенным образом спрогнозировать цены и размер земельных участков сельскохозяйственного назначения на рынке Украины после отмены моратория. Цены на сельскохозяйственные земли в соседних странах ЕС сильно отличаются. Самые высокие цены за гектар земли зафиксировано в Нидерландах - более 60 000 долларов США. Однако средняя цена земли в странах Европы колеблется от 15 000 до 30 000 долларов, а в Восточной Европе от 1000 до 5000 долларов за гектар земли. Кроме этого, просматривается тенденция роста цен в странах - новых членах ЕС. Например, самую высокую динамику роста цен на землю зафиксировано в период 2000-2009 гг. В Латвии и Румынии - 71 и 62% соответственно.

Как показывает опыт европейских стран, размер арендной платы за пользование землей сельскохозяйственного назначения непосредственно влияет на стоимость продажи земли. Страны с низкой процентной ставкой арендной платы и доступными условиями кредитования будут более высокие цены. В условиях украинского агрокредитования с высокими процентными ставками и отсутствием гарантий предоставления кредита следует ожидать снижения стоимости на землю. На цену влияет и степень защиты прав собственности на землю. В этой ситуации имеются в виду гарантии по государственной регистрации прав собственности и пользования землей и контроль за выполнением законодательных норм. Также цена зависит от возможности сельхозпроизводителей сдавать землю в залог и получить от государства субсидию. Однако украинские законодатели проводят абсолютно противоположную политику, заводя малый и средний аграрный бизнес в тупик, - путем законодательных ограничений и отмена специальных режимов налогообложения. Конечно же, такая аграрная политика приведет к занижению цен на сельскохозяйственные земли в Украине. Эта тенденция сохранится и в законодательного ограничения размеров земель, которые можно будет купить или взять в аренду и, конечно, высокая налоговая нагрузка на владельцев земельных участков или землепользователей. В Европе отсутствуют ограничения по максимальному размеру покупки земель сельскохозяйственного назначения. Лишь в некоторых странах ЕС ограничения по покупке земли иностранцами, но в основном для этого нужно только специальное разрешение.

 В разных плоскостях

Пусть там ни было, алеринок сельскохозяйственных земель уже существует в Украине - теневой, искусственно созданный в рамках действия моратория. И это, несомненно занижает качестве арендной платы за пользование земельными участками, так и саму цену земель сельскохозяйственного назначения. Даже есть мнение, что сами законодатели, которые довольно часто являются владельцами крупных наделов земель, заинтересованы в непрозрачности рынка земли и сохранении монополии.

Динамичность развития свободного рынка земель сельскохозяйственного назначения будет зависеть от двух факторов:

доступности капитала, в частности условий современного кредитования не только для аграриев, но и для других представителей бизнеса, которые определенным образом связаны с аграрным бизнесом;

количества ограничений, которые будут предусмотрены новым законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К таким ограничениям относятся максимальный размер земельного участка по его покупки или продажи, объемы доступа юридических лиц и иностранцев к свободному рынку земли и введение преимущественных прав на покупку земельных участков.

Вряд ли до момента отмены моратория либерализацию условия кредитования или кредитные средства станут доступнее, а потому ожидать повышения цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения в ближайшее время не стоит. Ограничения по предоставлению субсидий аграриям и введение минимального срока аренды станут причинами сдерживания цен на землю. Однако есть надежда, что с удлинением реформы в управлении земельными ресурсами и сельским хозяйством цены вырастут до уровня других стран Восточной Европы.

Перед отменой моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения следует разработать удобную для реализации в Украине модель обращения таких земель. Проблема введения свободного рынка земель лежит в законодательной и политической плоскости, требует прежде всего политической воли законодателей для решения этой проблемы. Отмена моратория и проведения последовательной политики во введении свободного рынка сельскохозяйственных земель даст толчок для предоставления инвестиций и преодоления экономического кризиса в стране и дальнейшего экономического роста.

Игорь Мельник,
управляющий партнер IMG Partners, адвокат