Новый закон-VS-рейдеры, или изменения в законодательстве = прекращение рейдерства?

На просторах постсоветских стран довольно распространенным способом накопления капитала (или его приумножения) является так называемое «отжатие» бизнеса (более современный термин - рейдерство или рейдерский захват), под чем, в частности, подразумевают приобретение в собственность корпоративных прав юридического лица и/или недвижимого имущества незаконным путем.

Рейдерство берет свои истоки еще с 90-х годов и продолжается по сей день. Конечно, механизмы рейдерских атак не остаются примитивными, а совершенствуются из года в год вместе с усовершенствованием антирейдерского законодательства. Что же провоцирует рейдерство? Таким атакам способствует ряд обстоятельств, среди которых, в частности, несовершенство нормативного регулирования, сложная экономическая ситуация, коррупция, отсутствие реальной юридической ответственности, менталитет населения и т. п.

О большом количестве рейдерских атак на территории Украины свидетельствует мировой рейтинг защиты права собственности, в котором Украина занимает 115-е место из 128 стран. Даже в сравнении с 2015 годом Украина опустилась в этом рейтинге на 8 позиций.

В целях обеспечения защиты прав собственности, экономических интересов граждан и инвесторов, а также уменьшения рисков незаконного завладения имуществом Верховная Рада Украины приняла Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности» (далее - Закон).

Украинские слуги народа возлагают на Закон большие надежды и ожидания. Так, заместитель Министра юстиции Украины по вопросам государственной регистрации Павел Мороз заметил:

- «С принятием этого Закона… Украина в рейтинге в сфере защиты прав собственности поднимется на 40 пунктов, минимум»;

- «Именно после изучения всех рейдерских схем и был разработан законопроект»;

- «Закон закроет почти 99 % рейдерских схем».

Делая ремарку, хочется отметить, что к принятию Закона слуги народа отнеслись весьма серьезно, ведь этот нормативно-правовой акт внес изменения в ряд актов действующего законодательства, среди которых Уголовный кодекс Украины, Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований», Закон Украины «О нотариате», Закон Украины «Об электронной цифровой подписи» и др.

Чтобы понять, насколько реально Закон повлияет на рейдерские атаки, предлагаем детально проанализировать ключевые (на наш взгляд) положения данного документа.

1. Прекращение принципа экстерриториальности

Суть изменений: лицо может совершать любые регистрационные действия с недвижимым имуществом, юридическим лицом, физическим лицом – предпринимателем, общественным объединением (далее – Юридическое лицо) только в пределах области, городов Киева и Севастополя и, конечно, Автономной Республики Крым.

Положительные моменты:

- регистрационное дело в бумажной форме хранится у субъекта государственной регистрации по местонахождению юридического лица, поэтому нотариус, осуществивший регистрацию, должен передать дело указанному субъекту. В ходе переселения регистрационные дела могут быть похищены. Изменения были приняты именно с целью уменьшения расстояния пересылки и риска похищения;

- рейдеры лишены возможности рейдерских захватов по всей территории Украины через одного и того же черного нотариуса.

Примечание:

- однако «черных регистраторов» в каждом регионе больше чем достаточно;

- в ситуациях, когда лицо, например, находится в Киеве, а его имущество – в Одессе, такому лицу необходимо подавать все документы для проведения регистрации именно в Одессе (Одесской области). Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные финансовые и временные расходы.

2. Обязательность использования государственным регистратором данных публичных реестров и проведения автоматической регистрации недвижимого имущества на основании судебных решений.

Суть изменений: государственный регистратор при проведении регистрационных действий должен обязательно сверять информацию с данными публичных реестров. Кроме того, регистрационные действия на основании судебных решений проводятся регистратором самостоятельно при отсутствии обращения заявителя. В частности, будет налажено взаимодействие между Государственным реестром вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Реестр прав) и Единым государственным реестром судебных решений (далее – Судебный реестр). То есть как только соответствующее судебное решение появится в Судебном реестре – государственный регистратор сразу (автоматически) должен провести соответствующие регистрационные действия.

Положительные моменты:

- одной из самых популярных схем рейдерского захвата является проведение государственной регистрации недвижимого имущества на основании поддельного судебного решения, которого нет в Судебном реестре. Указанные изменения будут препятствовать попыткам "отжать" недвижимость таким образом.

Примечание:

- если законного судебного решения нет в Судебном реестре, то и регистрация не состоится. На практике такие ситуации иногда встречаются;

- указанное нововведение не сможет быть средством противодействия схемам, которые реализуются посредством законных, но принятых с помощью взятки, судебных решений, имеющихся в Судебном реестре;

- нововведение относительно автоматической регистрации на основании судебных решений заработает только после того, как будет налажено взаимодействие между Судебным реестром и Реестром прав. На практике это достаточно большой промежуток времени;

- если соответствующий публичный реестр перестанет работать (хотя бы на некоторое время), то государственный регистратор не сможет произвести регистрационное действие.

3. Возможность приостановления регистрационного действия на основании заявления собственника объекта недвижимого имущества.

Суть изменений: отныне собственник объекта недвижимости в случае проведения (по его мнению) незаконных регистрационных действий в отношении его недвижимого имущества имеет право на срок до 10 рабочих дней запретить совершать соответствующие действия путем подачи соответствующего заявления. После этого у заявителя будет срок для обращения в суд с заявлением об обеспечении иска путем запрета совершения регистрационных действий с недвижимым имуществом. Если заявитель указанных действий не выполнит, то регистрационные действия в отношении недвижимого имущества будут возобновлены.

Положительные моменты:

- довольно часто возникают ситуации, когда собственник недвижимого имущества узнает о совершении незаконных регистрационных действий с его имуществом, но не успевает обратиться в суд, чтобы помешать этому. Возможность запрета на проведение регистрационных действий по заявлению собственника преодолевает эту проблему;

- указанный механизм будет необходим также в случае наличия спора в отношении недвижимого имущества и в случае ожидания рейдерской атаки;

- нет никаких оснований для отказа в приостановлении проведения регистрационных действий по заявлению собственника недвижимости.

Примечание:

- законодательством не определено, сколько раз подряд можно подавать заявление о приостановлении регистрационных действий, что может привести к злоупотреблению собственником недвижимости своими правами.

4. Уведомление собственника недвижимого имущества о приостановлении/возобновлении регистрационных действий

Суть изменений: о подаче заявления на совершение регистрационных действий государственный регистратор безотлагательно уведомляет собственника объекта недвижимого имущества, в отношении которого подано заявление. Для пользования такой услугой собственнику недвижимого имущества необходимо иметь регистрационный номер объекта и открыть кабинет собственника имущества, в котором указать номер телефона, на который будут приходить сообщения.

Положительные моменты:

- рейдерские атаки на недвижимое имущество больше не будут осуществляться за спиной собственника. Отныне в случае рейдерской атаки собственник будет располагать следующей информацией о рейдерах: тип заявления, его регистрационный номер, дата и время подачи, фамилия, имя и (при наличии) отчество заявителя. Эти изменения помогут быстро реагировать на попытки "отжать" недвижимость.

Примечание:

- эффективность нововведения прямо будет зависеть от скорости информирования собственника недвижимого имущества;

- остаются непонятными сроки такого информирования.

5. Нотариальное засвидетельствование документов в ходе регистрационных действий с Юридическим лицом, или "шаг назад".

Суть изменений: в случае внесения изменений в сведения о Юридическом лице необходимо нотариально засвидетельствовать подписи участников юридического лица или председателя и секретаря общего собрания на соответствующем решении общего собрания и учредительных документах. Кроме того, введена обязательность нотариального засвидетельствования подлинности подписей на передаточном акте и распределительном балансе.

Положительные моменты:

- распространенным способом «рейдерского захвата» бизнеса является представление государственному регистратору поддельного пакета документов по переходу корпоративных прав к неизвестным лицам. При этом государственный регистратор осуществляет соответствующее регистрационное действие и передает предприятие неизвестным лицам. Нововведения помогут противодействовать таким схемам.

Примечание:

- указанные изменения - это шаг назад, ведь они усложняют процедуру перехода корпоративных прав и увеличивают финансовые расходы.

6. Ужесточение уголовной и административной ответственности

Суть изменений: установлена уголовная ответственность за ограничение доступа к имуществу лиц, осуществляющих хозяйственную деятельность. Государственные регистраторы отныне могут быть субъектами преступлений по подделке документов и злоупотреблению должностными полномочиями. Также усилена административная ответственность в сфере государственной регистрации. Кроме того, Министерству юстиции Украины и его территориальным органам предоставлено право направлять в Высшую квалификационную комиссию нотариата при Министерстве юстиции Украины представление относительно аннулирования свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью при условии совершения нотариусом соответствующего нарушения.

Положительные моменты:

- государственные регистраторы часто вступают в сговор с рейдерами и проводят регистрационные действия при отсутствии соответствующих правовых оснований. Ужесточение ответственности за такие действия должно противодействовать реализации указанной схемы.

Примечание:

- вследствие усиления уголовной ответственности могут пострадать не черные регистраторы, а добросовестные;

- довольно жесткая уголовная ответственность может привести к массовому отказу государственных регистраторов проводить правомерные регистрационные действия.

7. Использование защищенных носителей личных ключей

Суть изменений: предусмотрено, что государственные регистраторы используют только защищенные носители личных ключей. Устройство оснащено встроенными аппаратно-программными средствами, обеспечивающими защиту записанных на него данных от несанкционированного доступа. Технически он не будет отличаться от существующего, но регистрационное действие будет происходить в этом ключе, а результат – выдаваться на компьютер.

Положительные моменты:

- до момента внесения изменений рейдеры могли "взломать" компьютер государственного регистратора, отдалено похитить ключ, зайти в государственный реестр и провести необходимые регистрационные действия. А вот нововведения помешают рейдерам воспользоваться такой схемой.

8. Увеличен срок подачи жалобы в комиссию по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации.

Суть изменений: лицо может направить жалобу на решение, действие, бездеятельность государственного регистратора в течение 60 календарных дней со дня нарушения (раньше было 30 календарных дней).

Положительные моменты:

- такие изменения будут предотвращать, в частности, случаи, когда заявитель обращался в комиссию с жалобой, составленной с нарушением требований, и не успевал подать исправленную жалобу в установленный срок;

- также собственник недвижимого имущества будет иметь больше времени для формирования правовой позиции по защите своих прав.

9. Другие внесенные изменения

Суть изменений: устранена возможность открытия параллельных разделов Реестра прав. По желанию собственника недвижимого имущества последнему может предоставляться извлечение из Реестра прав на недвижимое имущество о проведенной государственной регистрации в бумажной форме с проставлением подписи и печати государственного регистратора. Министерство юстиции Украины может проводить проверки относительно соблюдения законодательства субъектами государственной регистрации. Установлен приоритет сведений, содержащихся в документах, на основании которых проведены регистрационные действия, над записями, содержащимися в Реестре прав. Также установлены новые максимальные сроки для совершения государственными регистраторами соответствующих действий и новые размеры административного сбора за их проведение.

ВЫВОДЫ:

Подытоживая анализ основных нововведений Закона, можно сделать вывод, что в целом они носят положительный характер и направлены на предотвращение рейдерских захватов бизнеса и недвижимости.

В частности, благодаря таким изменениям Украина поднялась на три пункта в рейтинге Doing Business – 2017, заняв 80-е место среди 190 стран мира.

Конечно, любые изменения не могут быть идеальны, поэтому есть и некоторые замечания, однако это особо не влияет на целесообразность нововведений.

Если говорить о том, насколько нововведения будут противодействовать рейдерским атакам, то в основном речь идет не о самих изменениях, а именно о практическом их применении.

Так, если государственные регистраторы и рейдеры не будут привлекаться реально к ужесточенной юридической ответственности, то о действенности остальных нововведений можно просто забыть.

Например, государственные регистраторы, не боясь уголовной ответственности, в сговоре с рейдерами проведут государственную регистрацию недвижимого имущества в течение двух часов. За это время собственник недвижимого имущества не то что не успеет подать заявление о приостановлении регистрационных действий, а даже не успеет получить или проверить уведомление о совершении с его имуществом незаконных действий.

Более того, отсутствие действенности нововведений будет способствовать возникновению новых рейдерских схем, которые и так постоянно разрабатывались и совершенствовались еще с момента получения Украиной независимости.

Таким образом, отвечая на вопрос, кто победит – рейдеры или Закон, однозначно утверждаем, что все зависит от практической действенности последнего.

Ян Нечваль,
помощник юриста IMG Partners