Подводные камни во время приобретения аграрного бизнеса

Николай Струц, партнер IMG Partners, адвокат рассказал информационно-аналитическому агентству АПК-информ о важных вопросах на которые следует обратить внимание при покупке агробизнеса.

Сегодня агробизнес является не только полезным и прибыльным делом, но и выгодным капиталовложением. Для того чтобы стать игроком этого рынка, достаточно сделать всего лишь одно из двух действий: начать его с нуля или приобрести уже готовый действующий бизнес.

Если в первом случае с возможными рисками, которые чаще всего связаны с урожайностью, все понятно, то во втором нас ждет множество сюрпризов. Основными из них являются денежные обязательства перед финансовыми учреждениями, состояние договоров аренды земли, оценка движимого и недвижимого имущества.

Таким образом, прежде чем принять решение о покупке конкретного сельскохозяйственного предприятия или агрохолдинга, что, по сути, неважно, необходимо провести тщательный юридический аудит на предмет выявления скрытых проблем. Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при приобретении аграрного бизнеса.

Залоговые обязательства

Большинство аграрных предприятий с целью успешного ведения бизнеса привлекают дополнительное финансирование от третьих лиц, в основном финансовых учреждений. С целью обеспечения исполнения обязательств по возврату привлеченных средств между кредитором и должником заключаются договора залога. Чаще всего предметом залога является недвижимое имущество, которое находится в собственности аграрного предприятия.

Преимущественно инвесторы (покупатели аграрных предприятий) считают, что невыполненные обязательства по кредитным договорам не является пассивами предприятия и не влияют на стоимость корпоративных прав (которые планируется приобрести), ведь такие обязательства обеспечены залогом. Однако указанное утверждение не соответствует действительности.

Так, на практике стоимость залогового недвижимого имущества может оказаться достаточно мизерной для выполнения обязанностей по кредитному обязательству. Например, предметом договора залога является объект с названием «Цех производства молока» общей площадью 200 кв. м. На первый взгляд может показаться, что указанный объект имеет достойную цену, а на самом деле оказывается, что недвижимость состоит только из стен, потолка и земляного пола. Поэтому необходимо быть достаточно осторожным, когда имеем дело с кредитным договором под залог недвижимого имущества.

Также предметом залога по кредитным обязательствам может быть зерно, которое принадлежит предприятию. В данном случае также не все просто.

Так, стоимость залогового зерна, переданного на хранение, может отличаться в зависимости от его качества.

Кроме этого, на практике могут возникнуть ситуации, при которых на складе фактически отсутствует зерно, а в обеспечение исполнения кредитного обязательства передан «воздух».

Во избежание указанных выше проблем рекомендуем при покупке аграрного бизнеса проверять объекты (переданные в залог в качестве обеспечения исполнения кредитных договоров) не только по имеющимся письменным документам, но и фактически, путем проведения инвентаризации и денежной оценки. Также факт существования залоговых обязательств необходимо учитывать при определении цены договора купли-продажи корпоративных прав конкретного предприятия.

Договоры аренды

Важную роль при покупке аграрного предприятия играют договоры аренды земельных участков. Указанные договоры и другую информацию, которая непосредственно касается таких договоров, необходимо досконально анализировать во избежание возможных проблем.

1. Следует обращать особое внимание на форму собственности, в которой находится земельный участок. Так, если это частная собственность, то, как правило, проблемы отсутствуют, а если государственная или коммунальная собственность – существует высокий риск потери такого земельного участка после завершения сделки.

2. Довольно часто договоры аренды земельных участков составлены не квалифицированно - отсутствуют одно или несколько существенных условий (способ, условия расчета, сроки и др.), а также неотъемлемые приложения (например, соглашение о возмещении арендатору расходов, направленных на улучшение объекта аренды).

3. Также договоры аренды могут быть не внесенными в электронную базу Государственного земельного кадастра, что является значительной проблемой.

4. На предприятии, которое планируется приобрести, может отсутствовать персонал, отвечающий за учет и контроль выполнения договоров аренды земельных участков, что впоследствии может привести к потере части договоров. Следует обратить внимание на то, что продавцы конкретного сельскохозяйственного предприятия могут выполнять ненадлежащим образом или вообще не выполнять обязательства в части осуществления оплаты по договорам аренды.

5. Необходимо учитывать, что часто договоры аренды земли оказываются не такими «надежными», какими кажутся на первый взгляд. Например, в среднем сроки договоров аренды составляют около 10 лет. Однако фактически может оказаться, что большая часть арендодателей (собственников земельных долей-паев) находятся в открытом конфликте с сельскохозяйственными предприятиями, которые являются объектом покупки. Также конкуренты могут предлагать указанным землевладельцам более выгодные условия аренды. Указанная ситуация может привести к разрыву части договоров аренды земли.

6. Необходимо обязательно обращать внимание на качество почв земельных участков, находящихся в пользовании аграрного предприятия. Так, покупатель может столкнуться с рядом проблем: территориальная неоднородность земельного банка, большое количество давно не обрабатываемых земель.

Итак, учет указанных выше обстоятельств может существенно повлиять на стоимость активов агропредприятия во время его приобретения.

Недвижимое имущество

При определении стоимости активов аграрного предприятия необходимо проверять наличие документов, подтверждающих факт введения в эксплуатацию объектов недвижимого имущества и факт существования права собственности на него. Зачастую среди всего недвижимого имущества ценными считают только зерноток, склады и контору.

Оценивая стоимость недвижимого имущества сельскохозяйственного предприятия, применяют сравнительный подход и подход капитализации дохода.

Движимое имущество

В процессе приобретения сельскохозяйственного предприятия необходимо проверять наличие всех правоустанавливающих документов на агротехнику, а также полисы страхования, проведение техосмотра и т.п. Следует учесть, что стоимость сельскохозяйственной техники, выпущенной до 2000 г., близка к нулю в связи с амортизацией. Остальная часть движимого имущества (мебель, компьютерная и полиграфическая техника) в основном не влияет на формирование цены договора купли-продажи предприятия.

Незавершенное производство

По нашему мнению, объекты незавершенного производства не должны существенно влиять на цену предприятия. При заключении договоров купли-продажи аграрного предприятия необходимо прописать, что продавец обязан завершить производство конкретной продукции, а покупатель создает для этого необходимые условия.

Биологические активы

К ним относятся животные или растения, которые в процессе биологических преобразований способны давать сельскохозяйственную продукцию и/или дополнительные биологические активы, а также приносить экономические выгоды другим способом (п.4 Положение (стандарт) бухгалтерского учета 30 «биологические активы»). В большинстве случаев биологические активы остаются в собственности продавца или покупаются на убой, за исключением ценных племенных и генетических пород.

Важные мелочи

Особое внимание при определении стоимости аграрного предприятия необходимо обращать на правильное ведение налогового учета, существование кредиторской задолженности, наличие споров с контрагентами и т.д. Отдельно необходимо выделить наличие споров с налоговыми органами. Во избежание такого риска необходимо провести официальную налоговую проверку за три последних года до момента покупки предприятия.

Итак, при покупке аграрного бизнеса существует ряд скрытых факторов, которые могут оказать существенное влияние на цену активов аграрного предприятия. Во избежание каких-либо неприятных сюрпризов необходимо провести юридический аудит, обратившись за соответствующей правовой помощью к профессионалам.

Николай Струц,
партнер IMG Partners, адвокат, арбитражный управляющий