РЕЙДЕРЫ, или КОНКУРЕНТЫ

Аграрный бизнес не самый легкий, но пока никто не хочет его бросать. И хотя сельхозземель стало меньше, почти каждое второе предприятие стремится выжить, да еще и расшириться. Так почему бы не активизироваться рейдерским проявлениям? Впрочем, на мой взгляд, подавляющее большинство таких случаев в агросекторе - это, скорее, здоровая конкуренция. Так как выстоять и победить в такой ситуации?

Кого сельхозпроизводитель считает своим прямым конкурентом? Ну, конечно же, соседа! А все потому, что почти каждое агропредприятие было бы не прочь увеличить свой земельный банк. Из нашего юридического опыта, крупные агрокомпании даже не пытаются расширяться в том регионе, где отсутствуют их производственные мощности и земли в обработке меньше чем 2000 га.

Прежде всего они находят слабые места у тех, кто хозяйничает по соседству - переманивают на свою сторону жителей сел, чью землю обрабатывают соседи- аграрии, заключают дублирующие договора аренды и тому подобное. Поэтому работа с пайщиками - это тот ключевой момент, которого ни в коем случае нельзя игнорировать, выстраивая собственную бизнес-модель. Основная валюта в деловых отношениях с владельцами паев - это доверие и социальные гарантии (и они очень часто выступают более весомым фактором, чем размер арендной платы). Кроме того, как показывает наша практика, определенный тон земельным отношениям в регионе задают местные власти. А цивилизованные договорные отношения гарантированно выстраивают на условиях полной прозрачности, скажем, договор аренды заключен по итогам земельного аукциона. Соответственно, такого партнера у хорошего хозяина уже точно никто не переманит - ни рейдер, ни богатый соперник.

• любители, которые по сути выступают больше вредителями, чем рейдерами, они набежали, оторвали кусок, не набрали необходимого земельного массива и сами не имеют возможности обработать и продать не могут;

• агрессивные фермеры, которые ведут таким образом свой бизнес, увеличивая свой банк за счет соседей;

• бизнес-рейдеры, которые зарабатывают на подборе земельного банка для агропредприятий.

Все они всегда ищут «узкие места», которые дают возможность для вмешательства в агробизнес.

На сегодня рейдерство достигло уже такого интеллектуального уровня, что даже законодательство, которое настроено на его подавление - открытые реестры, нотариально заверенные копии документов учредителей, договоры аренды земельных участков и т.д., - не может охватить всего поля игры мошенников.

Никто не исключает на сегодня незаконные решения судов, где даже судья, вынося решение, может не до конца понимать, действительно ли существовали такие правоотношения, или нет, и как была создана искусственная задолженность, по которой осуществлено вторжение на предприятие путем ареста имущества и его вывоза.

Однако и это не пик возможностей сегодняшних рейдеров. Существуют факты подделки паспорта, где человек приходит к нотариусу, подписывает и оформляет должным образом документы для проведения сделки по продаже, либо по передаче корпоративных прав и новый владелец, которого не существует, заходит на предприятие, забирает урожай и вывозит.

Для нападающих для вывоза урожая достаточно продержать такое регистрационное действие в течении недели.

Земля также является объектом рейдерства, но в данном случае можно судиться не один год, а если вывезут урожай с поля, или даже с элеватора, то уже почти невозможно его вернуть.

Выиграть суд потом можно - отменить решение, снять незаконный арест, можно даже возбудить уголовное производство, но нельзя привлечь к уголовной ответственности такого подставного директора, поскольку его не существует и средства вернуть практически не реально.

Фактически во время купли-продажи агробизнеса продаются корпоративные права пользователя земель, а не само право аренды. И во время оформления сделки заключается договор, который может быть нотариально заверен, правильно оформлен, но по сути продается пустота.

После чего новый владелец приходит в поле, но не в свое: одни договоры закончились, а другие зависят от того, каким образом проходил юридический аудит - выявлены ли и исправлены ли несоответствия в таких договорах.

Анализируя юридические документы (Due Diligence) с целью осуществления сделок купли-продажи агробизнеса, либо для упорядочения земельных отношений на предприятии, в большинстве договоров аренды мы находим:

• несоответствие паспортных данных;

• несоответствие подписей, или их отсутствие;

• несоответствие регистрационных данных земельного участка (номера внесенного в Госреестр и номера, указанного в договоре) и др.

Лучше предотвратить проблему, осуществив превентивные действия, чем потом тушить пожары. Это и дешевле, и стратегически правильно. Вовремя проведенный аудит позволяет и дальше зарабатывать на своих полях, а не ходить по судам пытаясь отменить незаконные действия регистраторов и решение суда, которое было вынесено по этим действиям. Все это потери времени: прошел сезон, не было засеяно поле - осенью нечего собирать.

Различные незаконные вмешательства в деятельность агропредприятия могут быть проведены с помощью финансовых операций.

Например, агропредприятие заключило любой мелкий договор на поставку канцелярии, который предусматривал штрафные санкции за несвоевременную уплату, что сегодня очень распространено. Через некоторое время оказалось, что есть задолженность и начато судебное взыскание, таким образом, находится повод арестовать имущество и вывезти урожай.

Чтобы не возникла такая возможность для рейда, нужно разделить юридическое лицо, владеющее недвижимостью, и юридическое лицо, распоряжающееся земельными ресурсами, поскольку будущий урожай, как объект заинтересованности рейдеров, может принадлежать исключительно компании-производителю, выступающему арендатором.

Компания-производитель, хозяйственные операции которой связаны только с обработкой земли, уплатой аренды по договорам пайщикам, осуществлением посевной кампании, сбором урожая и последующей его реализацией, не должна быть связана с другими контрагентами, поскольку последние могут создать колоссальную задолженность, которая в дальнейшем может стать поводом для взыскания.

Основная задача небольших фермеров - посеять и собрать, и они чаще всего становятся «жертвами» земельных рейдеров.

Малые аграрии обычно не имеют в своем штате юристов, так как уверены, что их услуги им не нужны из-за незначительного масштаба деятельности.

В основном мелкие фермеры страдают от рейдерства в виде конкуренции, потому что они забывают, что у них истек срок действия договора аренды и они вовремя его не продлили.

Часто это касается аренды невостребованных паев, заключенных на короткий срок, а потом их также забыли продлить, а тут появился его сосед - агрохолдинг, имеющий юриста. Его задача - увеличить земельный банк. Он идет в реестр, делает извлечение, изучает кадастровую карту, ведь она открыта и доступна, и находит свободные участки, которые не зарегистрированы.

И это уже не рейдерство, а недоработки агропроизводителя, обрабатывающего эту землю, который может даже и посеял на этих полях, а урожай уже не сможет собрать, поскольку условия и сроки уборки урожая также указываются в договоре аренды. Срок аренды может заканчиваться, к примеру, 1 июля, а что мы собираем в этот период? Практически ничего, потому что все еще не созрело, и если он не может продлить такой договор, то собрать урожай с поля он уже не имеет права.

Рождество 2016-го... Все в праздничном настроении, отдыхают, катаются на лыжах. А на агропредприятие зашли представители исполнительной службы с «подарком под елку» - постановлением об аресте имущества.

Приехал ассистент взыскателя, даже не руководитель, а представитель по доверенности, приехали и ребята спортивного телосложения - «менеджеры по безопасности», готовые обеспечить физическое взыскание и декларирующие, что они наблюдатели и охраняют общественный порядок.

Адвокаты «жертвы» настаивали, что решение суда незаконно... Адвокаты настаивали, что не было никаких хозяйственных операций и правоотношений между этими предприятия и предоставляли документы, но это не помогало, потому что ребята в спортивной форме были настроены решительно.

Правоохранительные органы содействовали рейдерам, обеспечивая дополнительную охрану, мол, они руководствовались постановлением суда.

В этой ситуации клиент боялся противодействовать физическими методами, не приняв совет адвокатов о немедленном усилении собственной охраны и вступлении в противодействие, боясь потерять репутацию открытой европейской компании, что привело к вывозу урожая.

Конечно же речь идет о незаконных сделках. Случай из практики: приехали ребят в село и под лозунгами автомайдана позиционировали себя чуть ли не агромайданом, инициировали сходку села, провели агитационную работу, организовали офис в здании школы, наобещали золотые горы. Таки нашли пайщиков, которые не были благосклонны к арендатору и начали заключать договоры аренды.

Благодаря надлежащему оформлению договоров аренды и сотрудничества с общественностью эта рейдерская атака сама собой сошла на нет, потому что договоры, которые рейдеры заключили были подписаны не пайщиками, а их родственниками и ни одного договора так и не было зарегистрировано, поэтому агитаторы вскоре уехали, оставив договора аренды в сельском совете.

 

Практические советы для владельца агробизнеса:

• оцените свои договоры аренды - проведите юридический аудит;

• заведите реестр договоров и следите за их сроками;

• изучайте судебные реестры: не возбудили ли против Вашего предприятия дела;

• проверяйте своих контрагентов: не является ли их хозяйственная деятельность фиктивной;

• ведите диалог с властью и представителями правоохранительных органов на местах;

• проводите социальную работу в территориальной общине, которая обеспечит ваш тыл.

 

Для инвестора агроиндустрия - привлекательный объект, но если он не понимает основных принципов игры на нем, то лучше не рисковать и не встревать в такую драку, поскольку потери могут быть не только финансовыми, но и репутационными.