Земельное рейдерство в агросфере: каким оно бывает и как от него защититься

Земельное рейдерство - это на самом деле не явление, а процесс, в котором принимают участие определенные субъекты рынка. У каждого субъекта свои мотивы. Рейдеры занимаются поиском слабых и проблемных мест прибыльного бизнеса. Этот небольшой справочник расскажет все о рейдерах, их методах, и как не стать их жертвой. У вас могут быть прекрасные отношения на селе, но это не исключает существования 10-15 негативно настроенных людей, которые не будут сдавать вам в аренду свои паи в убыток. Рейдеры анализируют ситуацию в конкретном хозяйстве (предприятии), изучают ситуацию в громаде, где работает фермер, порядок и размеры выплаты арендной платы, случаи задержки или невыплаты. После сбора информации прорабатываются шаги для рейдерской атаки.

Как работают рейдеры?

Среди самых распространенных форм земельного рейдерства можно выделить:

- переманивание владельцев земельных участков;

- регистрация шахматки;

- двойная регистрация договоров аренды;

- инициирование досрочного прекращения договоров аренды;

- смена учредителей / руководителя арендатора;

- подкуп директора хозяйства или менеджмента и представителей органа власти.

Способы/методы рейдерства:

- переоформление (выкуп) имущественного фонда КСП;

- подкуп председателя союза землевладельцев / собственников имущественных паев;

- выкуп имущественных паев. Рейдер находит группу людей, у которых он стремится выкупить их имущественные паи. Они якобы проводят собрание, составляют протокол. По результатам собрания рейдеру передается в аренду недвижимое имущество, которое составляет нераздельный и не выкупленный предыдущим арендатором имущественный фонд. На основании этого протокола заключается договор аренды и вносится арендная плата. Затем уже на основании договора аренды на территорию имущественного комплекса входит охрана.

Если есть проблема с имущественным фондом, его надо обязательно оформлять.

Слабые места для рейдерских атак аграрных предприятий:

- беспорядок в документах: некачественно составленные и неправильно зарегистрированные договоры аренды, двойная регистрация, отсутствие внутренней кадастрофикации и контроля за выплатой аренды;

- недоверие со стороны общества (несвоевременная оплата, отсутствие поддержки);

- отсутствие диалога с местной властью. Право распоряжаться невостребованными паями на сегодняшний день относится к непрямым полномочиям РГА. Отсутствие коммуникации с районной властью, новыми территориальными общинами при определенной коррупционной составляющей приводит к вмешательству третьего лица — рейдера — в земельный массив и создание шахматки.

Портрет рейдера

Большие агропредприятия.

Для крупных предприятий рейдерство - это средство расширения арендованного земельного банка, которое обеспечивает их существование, ведь отмена моратория на продажу с/х земель неизбежна. Сейчас ситуация с закрытым рынком на руку крупным аграриям и не способствует тому, чтобы село развивалось. Следовательно, в таких условиях невозможно привлечь инвестора, готового делать капитальные инвестиции в экономику Украины.

Малые агрессивные компании.

Во Львовской области у нас есть клиент, который борется с проявлениями такого рейдерства. У него есть 1300 га земли, а еще конкурент с 300 га. Конкурент постоянно пишет заявления и жалобы в органы государственной власти, местного самоуправления и в правоохранительные органы. Например, о том, что кукуруза была посеяна якобы в неправильном месте. Приезжает полиция, возбуждает уголовное дело. Мы спросили конкурента: "Почему вы так себя ведете?" Он ответил: "У меня такой способ ведения бизнеса". Цель подобного поведения - снизить стоимость актива перед возможной продажей или навредить репутации (если в структуре собственности вашей компании есть иностранный инвестор, который опасается таких событий).

Как противодействовать рейдерству?

Чтобы у рейдеров не было возможности для атаки, нужно:

1. Привести в полный порядок договорную базу; обновить договоры путем заключения дополнительных соглашений (дополнительные соглашения, не содержащие изменений по поводу условий оплаты и сроков аренды, не подлежат дополнительной регистрации). Это несложно сделать: вызвать пайщика и подписать с ним дополнительное соглашение. Необходимо создать базу данных договоров, если ее еще нет.

2. Переходить из арендных отношений на эмфитевзис. Надо готовиться к этому шагу финансово, быть готовым поднять стоимость аренды до 7%.

3. Выкупить имущественный фонд, чтобы не дать рейдерам шанса. Если на селе есть невыкупленные имущественные сертификаты, то они - желанная добыча для рейдеров.

4. Наладить отношения с пайщиками, чтобы они не соглашались на предложения более высокой цены. Необходимо создать нематериальные активы, то есть заручиться поддержкой территориальной общины.

5. Проводить эффективный PR: инвестируйте в деревню, делайте это так, чтобы община знала о вашей помощи, переживайте за свою репутацию.

Всем без исключения аграрным производителям, от единоличного фермерского хозяйства до огромного агрохолдинга, необходима правовая поддержка, то есть консультации профессиональных юристов, специализирующихся на агросфере.

Почему? Потому что существует ряд угроз как со стороны государства в лице ГФС, правоохранительных органов и контролирующих организаций, так и со стороны контрагентов или конкурентов.

Что могут сделать юристы для защиты бизнеса?

Анализ организационно-правовой формы ведения бизнеса: помощь организации бизнеса в правовом поле.

Часто мелкие аграрии работают нелегально (в нал), тем самым подвергая себя и свои семьи опасности.

Правильно выбранная организационно-правовая форма ведения аграрного бизнеса, подходящая именно для данного фермера-предпринимателя, в дальнейшем позволит без проблем работать в бизнес-поле (реализовывать выращенную продукцию по более выгодной цене, оптимально платить налоги, получать возмещение НДС, привлекать кредиты и инвестиции), а также продавать и расширять бизнес (покупать другие предприятия), передавать свой бизнес в наследство таким образом, чтобы он не был обузой для потомков.

Проведение аудита земельного банка.

Это обеспечивает защищенность бизнеса от внешних угроз - рейдерских атак. Проверка границ земельных участков на соответствие с теми, что указаны в документах, то есть находятся ли участки на указанных в документах местах.

Проверка состояния договорных отношений.

Юрист должен разобраться в том, каким образом сформулированы тексты договоров, есть ли пункт об одностороннем расторжении соглашения, занесены ли они в Государственный реестр и т. п. Помимо этого, специалист должен разработать такую схему договорных отношений с владельцами земельных паев, которая позволила бы минимизировать риск потери земельного банка.

Проведение аудита PR и GR (в лице представителей власти).

Поддержка общества - это также конкурентное преимущество. Поскольку когда появляется новый инвестор, лучшей защитой вашего бизнеса будет позиция пайщиков: нам не интересен новый.

Работа с конкурентами и рейдерами.

Для этого нужно выбрать правильную стратегию: в первую очередь настроить себя на то, чтобы правильно реагировать на проблемы и выстраивать линию обороны (юридически грамотную позицию). Нанять юристов, которые будут контактировать и противостоять набегам конкурентов и рейдеров. При этом юристы будут решать конфликтные ситуации, в том числе по существующей шахматке: или идти на взаимные уступки, или бороться до последнего. Как вариант - заключение договора обмена или понятийного соглашения между конкурентами о пользовании земельными участками в рамках существующей практики. В таком случае не стоит забывать об очень важном пункте соглашения, а именно об уплате налогов: каждая сторона обязана платить налоги по тем договорам, которые были заключены с пайщиками. Однако менталитет украинского фермера не дает гарантий выполнения таких понятийных соглашений, поэтому участие юристов в данном процессе предоставит больше преимуществ.

То же самое касается договора обмена правом на обработку земельных участков, находящихся на одном поле (массиве). Такой договор не имеет юридической силы, однако, если проанализировать существующую судебную практику, признается сделкой с соответствующими правами и обязанностями для каждой из сторон.

Игорь Мельник,
управляющий партнер IMG Partners, адвокат